综合能力 经济学基础 管理学

2011物业管理师考试综合能力考点：经济学基础知识

经济学基础知识在物业管理中的应用

一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用 物业管理市场均衡价格

物业管理市场均衡是一种相对静止的状态。

物业管理均衡价格的形成，也是由非均衡逐渐走向均衡的过程。

当出现过度需求时，存在着物业管理服务价格上涨的压力。这种压力主要是来自业主。 当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业。

只有当物业管理市场的供给和需求相等时，物业管理市场才实现均衡。此时的物业管理供给量或需求量就是均衡数量，而物业管理市场供给量与需求量相等时的物业管理服务价格就是物业管理市场的均衡价格。 二、弹性理论在物业管理中的应用

在实际工作中，影响物业管理服务需求的因素很多，有物业管理服务的价格、业主的收入等等。

物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。

与物业管理服务需求的价格弹性相比，物业管理服务需求的收入弹性显得较为明显。 三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用

物业管理服务具有一定的规模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。因此，要想在物业管理市场上具有较强的价格优势、具有较强的市场竞争力，就必须争取市场份额、扩大物业管理服务规模。

但是，物业管理服务的规模经济性是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。 四、物业管理市场失灵与政府调节

物业管理服务的价格要与其内在的价值相符。

由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。针对物业管理的特殊性，在解决由于非对称信息所导致的市场失灵问题，通常可以①设置健全的激励制度和监督体系。②政府加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如建立健全物业管理法律法规等。

在物业管理过程中，也存在着外部性现象。同样，物业管理的外部性也有正外部性和负外部性之分。

对于物业管理正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励，以弥补目前我国物业管理企业经营效益的部分缺口。

对于物业管理所带来的负外部性问题，可以根据具体情况和性质，通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。

管理学基础知识

管理学基础知识在物业管理中的应用 一、管理职能在物业管理中的应用 管理与管理学

物业管理也是一种管理。在物业管理过程中，企业要想更好地实现物业管理的经营目标，获得较强的企业信誉和竞争实力，也必须灵活地应用管理学的基本原理，包括： (一)物业管理决策 (二)物业管理计划 (三)物业管理组织

(四)物业管理领导和激励：分为物质激励和精神激励。 (五)物业管理控制：主要有纠偏和调适两方面内容。 二、市场营销管理在物业管理中的应用 对物业管理而言，物业管理公司在营销过程中：

首先，进行市场细分，有一个准确的市场定位，包括地域选择和定位、承接物业的档次定位，以及物业项目的类型定位等。

一个物业管理公司所从事的物业管理服务是针对高端市场，还是中端市场，亦或是低端市场，根据所选择的市场构筑其营销的策略。

其次，根据目标市场定位确定发展目标，即在市场上成为具有相当规模、专业化水平和服务质量让客户满意、具有较高声誉的物业管理公司。

第三，加强收集本行业的最新情况和资料，掌握房地产市场的最新行情、有关法律法规、其他有竞争力的同业公司动态、客户需求的发展等市场信息，制定调研课题进行分析论证。 第四，根据发展目标制订每年的具体的指标，配合指标的完成，采取明确公司品牌宣传战略，以公司服务质量和文化观念出发，树立公司独特的企业形象，提高公司知名度。运用大众传播媒介，开展公益和慈善活动、客户联谊活动、制作视听音像资料、网站和客户通讯刊物等，建立社会关系网络，获取服务对象和社会公众的了解和重视，扩大社会影响，提高社会声誉。

三、企业经营战略

四、创新管理在物业管理中的应用

物业管理在中国本身就是一个新的管理模式，从旧的房屋管理到实施物业管理，在这个过程中不能按照以前的模式实施服务，要根据法律、市场、客户需求不断推出新的服务产品。 物业管理创新主要体现在：物业管理的理念创新、手段创新、模式创新、制度创新、相关管理技术的创新等方面。

建筑智能化系统概述 一、智能建筑的概念

智能建筑：指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术与现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。

智能建筑：是以建筑环境为平台，应用现代4C技术，运用系统工程、系统集成等先进的科学原理，通过对建筑物的4个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及它们之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。

从管理学的角度看，智能建筑与传统建筑有明显差异，主要表现在： (1)对管理人才要求有很大不同

智能建筑物业管理的实现需要一大批高素质的复合型人才。 (2)物业管理的关系及功能有很大不同

智能建筑物业管理在传统物业管理的服务内容基础上增加了：信息服务与管理、机电设备自动化监控管理、三表数据远程与收费管理等内容，具有管理科学规范、服务优质高效的特点。

二、智能建筑的组成

智能建筑通常由楼宇自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统、智能建筑集成系统四大基本要素组成。

三、智能住宅与智能小区 智能住宅：指通过家庭总线把家庭内的各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置都并入到网络之中，进行集中或异地的监视控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的协调，提供工作、学习、娱乐等各项服务，营造出具有多功能的信息化居住空间。

智能小区：是对有一定智能程度的住宅小区的统称。智能化小区的基本智能被定义为“居家生活信息化、小区物业管理智能化、IC卡通用化”。智能小区建筑物除满足基本生活功能外，还要考虑安全、健康、节能、便利、舒适五大要素，以创造出各种环境(绿色环境、回归自然的环境、多媒体信息共享环境、优秀的人文环境等)，从而使小区智能化有着不同的等级。

火灾自动报警控制系统 消防设备联动控制

消防设备联动控制主要包括以下三部分： (一)消防设备供电

建筑物中火灾自动报警与消防设备的联动控制系统的工作特点是连续、不间断。为了保证消防系统供电电源的可靠性，应设有主供电电源和备用直流供电电源。消防自动监控系统的主供电电源应是专用电源，以保证设备可靠运行。 (二)备用电源自动投入

当主供电源发生故障时，备用电源自动投入，确保消防联动设备正常工作。 (三)消防设备的联动实现

根据《火灾自动报警系统设计规范》，高层建筑的控制中心报警系统应具有室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、卤代烷灭火系统、防火卷帘门、警铃等联动控制功能。当火灾发生时，能够有效地发挥作用。

灭火控制系统

建筑物内的灭火系统根据灭火介质分为：自动水灭火系统、自动气体灭火系统(后者又分为二氧化碳灭火系统、卤代烷灭火系统)。 (一)自动水灭火系统

自动水灭火系统是建筑物内最主要的灭火系统。根据系统构成和灭火过程可分为：室内消火栓灭火系统、室内自动喷淋水系统。

在火灾发生时，自动报警系统将火灾报警信号传送至消防中心控制室，并通过联动使消防中心常开触点闭合，启动消防水泵进行灭火。

自动喷淋水系统可分为：干式、湿式、雨淋式、喷雾式、预作用式。

当前建筑物中应用得最广泛的仍然是湿式喷淋水灭火系统。是目前首选的自动水喷淋灭火系统。

(二)自动气体灭火系统

目前工程上采用的自动气体灭火系统主要是指二氧化碳灭火系统和卤代烷(1211、1301)灭火系统。二氧化碳和卤代烷均属于气体灭火介质。

二氧化碳灭火机理主要是对可燃物质起窒息和少量冷却降温作用，卤代烷的灭火原理则基于抑制燃烧的化学反应过程，因此卤代烷灭火速度快，灭火效果优于二氧化碳。 然而卤代烷气体对大气臭氧层具有破坏作用，属于限制使用的消防灭火介质，同时它可能对文物、重要文献、珍品和重要的音像制品有一定破坏作用，因此国家规定不得在存储上述物品的环境中采用卤代烷灭火系统。

二氧化碳和卤代烷气体在一定温度和一定压力下均可以以液态储存。作为灭火剂释放出来后又成为气体状态，在灭火后不留痕渍，且不导电，但均对人体有害。所以在工程上通常将气体灭火系统作为自动水灭火系统的补充，用于一些重要的资料文献和储品库，以及电力、电信和大中型计算机房的灭火。

保安监控系统

一、保安监控系统概述

保安自动化系统主要包括：防盗报警与监听监控系统、出/入口监控系统、闭路电视监视系统、紧急报警系统、巡更管理系统、周界防卫系统等。 二、闭路电视监控系统

是在重要场所安装摄像机向监视中心提供实时现场信息，同时还可以录像，录下报警时的现场状况，供分析研究使用，它的功能可分为：摄像、传输、控制、显示记录四个部分。 闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分为： (1)小于10个的为小型电视监控系统;

(2)10～100个之间的为中型电视监控系统; (3)大于100个的为大型电视监控系统。 随着计算机技术、多媒体技术的发展，闭路电视监控技术也从传统的模拟视频监控系统向数字化多媒体网络监控系统发展。 三、防盗报警系统

防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统，一般由探测器(报警器)、传输系统、报警控制器组成。探测器检测到意外情况就产生报警信号，通过传输系统送入报警控制器发出声、光或以其他方式报警。 根据工作原理不同探测器可分为下列几种类型：