新华苑二期可行性研究报告

根据1998年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现98年以来的平均水平，表明其买卖需求并非因宏观因素的利好而出现较大变化，除极个别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。商铺物业尽管今年有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于1998～2001平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。

图1 2003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米）

住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面

2003年，我市商品房批准预售面积854.35万平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅批准预售面积为694.42万平方米，比去年同期下降27.77%，供给下降幅度较大。

总体来看，刚刚过去的2003年是深圳房地产市场供求关系大调整的一年。针对2002年商品房供给增长过快的趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场的宏观调控取得了显著效果。

2003年，政府采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。

随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场的平稳发展。

从供求对比来看，2003年住宅批准预售面积比住宅销售面积少

112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，求略大于供。

从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。 从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需求，龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区均新增供给小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有利于消化2002年的存量。

表1 2003年各区住宅供求关系分析

罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 合 计 批准预售面积（万m） 比例（%） 2实际销售面积 2（万m） 91.49 168.60 215.93 20.23 163.12 147.20 806.56 比例 新增供求（%） 比 11.34 0.78：1 20.90 0.66：1 26.77 1.25：1 2.51 1.13：1 20.22 0.81：1 18.25 0.58：1 100.0 0.86：1 71.28 111.47 270.93 22.83 132.63 85.28 694.42 10.27 16.05 39.02 3.29 19.10 12.28 100.0 南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显

从各区的住宅销售来看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20%、27%、21%、18%，南山区住宅销售面积仍然稳居首位。

从2002年和2003年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，2003年南山区、宝安区、龙岗区所占的比例有较大增长，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。

随着特区内用地的日益减少，西部通道、地铁线的开通，宝安、龙岗两区全面城市化的启动，这种发展趋势将会越来越明显。

图2 2002年与2003年各区域住宅成交面积所占的比例图（外圈为2002年数据）

各区住宅价格均有一定上涨，总体价格水平继续保持平稳

从价格来看，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米5680元/平方米，与2002年相比上涨了2.55%。

从各区住宅销售价格来看，2003年各区住宅价格均有所上涨。2003年福田区、罗湖区、南山区住宅均价为8211元/m、7746元/ m、6282元/ m，分别比2002年上涨6.5%，16.1%，4.3%，而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768元/ m、3487元/ m，分别比2002年上涨2.3%和3.23%。虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。 近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，导致2003年这两区住宅价格有较大幅度上涨。 由于近两年供应的房地产开发用地绝大部分集中在特区外，今后几年房地产市场热点必将继续向特区外转移。随着特区外住宅销售面积所占的比重的加大，全市房地产市场平均价格仍将保持稳定。

目前，特区内商品住宅价格基本高于特区外一倍，且不同区域住宅价格差距较大。随着深圳基础设施的不断完善、通关进一步便利、地铁的开通等，特区内外的差别将逐渐减少，房地产市场的价格差距也将逐渐减小。

住宅市场继续以三房、二房、四房为主力，居民居住水平不断提高 从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房继续为住宅市场的主力户型，占住宅市场交易总量八成以上。其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42%，二房住宅占住宅销售总面积比例为23%，四房住宅占住宅销售总面积的17%。从主力户型的价格来看，三房住宅的均价为每平方米5006元，为成套住宅中最

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低的；二房住宅次之，达到5340元；四房住宅均价达到6464元。总体来看，主力户型价格比上年上涨2.5%左右。

从2003年和2002年销售住宅的户型结构对比来看， 2003年销售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有减少，表明购房者消费水平和居住水平都有一定程度提高。

图3 2003年与2002年销售住宅的户型结构对比（上图为2002年数据） 住宅销售价格分布基本保持稳定，价格结构基本合理从新增住宅的销售价格梯度分布来看，具有以下特点：

单价在4000元以下的住宅，均价3208元，占住宅销售总面积的29%； 单价在4000～6000元的住宅，均价5029元，占住宅销售总面积的30%； 单价在6000～8000元的住宅，均价6917元，占住宅销售总面积的22%； 单价在8000～10000元的住宅，均价8846元，占住宅销售总面积的13%； 单价在10000元以上的住宅，均价12219元，占住宅销售总面积的6%。 由上述数据看，2003年住宅价格分布结构与2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低价位住宅占总交易量的比例比2002年下降了5个百分点，而8000元以上的高价位住宅则上升5个百分点。产生这种情况的原因，与今年特