新华苑二期可行性研究报告

上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2004 年国民经济的进一步繁荣。

2003 年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量， 2004 年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点， 作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2004 年将继续升温。

房产投资增长速度将趋于平稳

2003 年是我国房地产业自1998 年以来投资增幅最快的一年，在连续5 年年均增长近20%的基础上，2003 年前11 个月，我国房地产开发投资额达到8285 亿元，同比增长了32.5% 。据国家发改委和国家统局公布的数据，2003 年，中国房屋销售价格比上年上涨4.8% 。

2003 年上海房价涨幅超过20%，成为全国增长速度最快的城市，对于2004 年上海房地产市场的发展，市场出现各种预测。上海市已在土地供应、房地产交易制度和交易方式、供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增长。

导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。

改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即1984 年-1985 年、1988 年-1989 年和1993 年-1994 年的经济过热， 这三次经济过热都是由于投资过高增长造成的。如果现在这种投资趋势进一步上升的话，可能会再一次引发经济过热。

针对这种危险，2003 年政府出台了一系列针对房地产市场的政策，2004 年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场，房地产金融市场以及房地产市场的制度建设，以适应经济发展的需要。国家统计局预测2004 年第一季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。

2004 年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设， 压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。

房地产市场结构发生变化 ? ?

中低价房将逐步成为市场主体

目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004 年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产

的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。

2004 年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。”

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房地产二级市场进一步发展

随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2004 年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。

被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资

客趋之若鹜。２００４年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。

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商铺成为新的投资热点

2003 年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。多家外地、外籍大型商家已经或计划入驻北京； 天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者逐步增加；上海市10 月初的投资型房产展示交易会上，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点；杭州商铺投资市场走势依然活跃；深圳也有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。随着2003 年开发量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和， 商铺资源的稀缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的需求：一是国内商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内其他投资者的需求。

目前上海商铺的平均回报率则达到8％到10％ 。由于平均回报率仍维持在较高水平，因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示，未来3 年中上海新增商铺面积将达700 万平方米。从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。

另一方面，对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越多的特殊要求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。

然而商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。目前中国中小城市商业发展有失衡的趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险，因此对于中小城市的商业地产开发应持谨慎态度。

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房地产金融市场进一步多元化改革

2003 年出台的一系列政策使房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。

房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。

2003 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形式，2003 年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。

在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下，出于比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资的财务成本。一部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下，进入证券市场，从而分散对房地产的投资。

2004 年， 我国房地产金融市场将进一步进行多元化改革， 我国近3 个月以来房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，央行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施，改变现在“一刀切”式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。

2.1.2. 深圳市投资宏观背景

宏观面持续向好

2003年，GDP:2860.51亿元,比上年增长了17.3%； 固定资产投资:946.49亿元,比上年增长20.1%； 规模以上工业总产值:5073.77亿元,比上年增长29.1%。

2003年，深圳经济继续保持快速增长，本市生产总值(GDP)达到2860.51亿元，比上年增长了17.3%，完成固定资产投资946.49亿元，比上年增长20.1%，规模以上工业总产值达到5073.77亿元，比上年增长29.1%。

在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，2003年深圳房地产市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。

2.1.3. 深圳市房地产市场状况

2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮、二十四小时通关，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，年末的宝安、龙岗城市化提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。

但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。

房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增长

根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003年我市商品房销售面积为868.46万平方米，与去年的791.70万平方米相比增加了9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年23%高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。

从销售商品房的类型来看，2003年我市住宅销售面积为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34%，住宅销售面积占商品房销售总面积的93%；办公楼销售面积为15.73万平方米，比2002年减少12.32%，办公楼销售面积占商品房销售总面积的1%；商铺销售面积为43.99万平方米，占商品房销售总面积的11%，比2002年同期减少5.11%。

从2003年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。近年来，我市住宅市场一直保持着 “一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律；而2003年9月1日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。