全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则

5.0.2信息管理子系统

1.水、电、气、热等表具远程抄收计量

水、电、气、热等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。功能要求如下：

（1）水、电、气、热等表具采用IC 卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；

（2）水、电、气、热等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。 2.供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理

对小区内给排水、变配电系统以及电梯等进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。功能要求如下：

（1）给排水设备（水泵、电控阀等相关设备）运行状态显示控制、查询 、故障报警； （2）蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低检测； （3）饮用蓄水池过滤、杀菌设备控制监视； （4）变配电设备状态显示、控制、查询 、故障报警;

（5）电梯运行状态显示、控制、查询 、故障报警及停电时的紧急状况处理； （6）公共照明开启、关闭时间的设定； （7）公共照明控制回路的开启设定； （8）灯光场景的设定及照度的调整。 3.车辆出入/停车管理系统

通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。功能要求如下： （1）车辆进出及存放时间的记录、查询； （2）外来车辆收费的管理； （3）区内车辆存放的管理。 4.紧急广播与背景音乐

在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。功能要求如下：

（1）平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等； （2）当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。 5.物业计算机管理系统

硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。

软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。应含有如下功能： （1）房产管理；

（2）住户信息管理与查询； （3）设备管理； （4）维修管理； （5）住户投诉管理； （6）保安管理； （7）收费管理； （8）物业公司内部管理。

5.0.3信息网络子系统

信息网络子系统提供小区的信息传输通道，是目前发展最为迅速的高科技领域之一。 1.一星级要求：

可采用多种布线，但要求科学合理，经济适用。 2.二星级要求：

（1）建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：光缆同轴网（HFC）、FTTx（x 可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xdsl（X可为A、V等）或其它类型的数据网络。

（2）通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300Kbps以上的下行速率同时高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64Kbps以上的数据专线连接。 （3）基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。 3.三星级要求：

住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术（HI-CIMS）的基本要求。

（1）建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供2种以上的基本业务（普通电话、高速数据、有线电视）。网络类型可采用以下三种类型之一或其组合：光缆同轴电缆网（HFC）、FTTx（x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xdsl（X可为A、V等）。

（2）基于上述宽带光纤用户接入网，提供业务质量（QoS）合格的基于MPEG-2的交互式数字视频业务，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指南（EPG）等高级数字视频应用。 （3）住宅小区智能化系统作为HI-CIMS的一个重要组成部分和动态联盟的一个企业，必须符合HI-CIMS的信息标准体系和信息交换技术。对小区智能化系统开发过程建模、质量、进度和成本控制进行研究。确定其分解方法、控制方法和控制点。控制信息的提取和分析实现业主对智能化系统开发过程中的质量、进度和成本有效监督与控制。

（4）实现以住宅开发建设企业（住宅开发建设创新体系、住宅工业化开发建设创新体系）为主体，达到动态联盟企业群及有关政府部门之间实现基于互联网的异地信息交换和集成，分系统中各专业间的信息数据共享和统一管理，住宅建设各环节与住宅产品供配网、住宅产品数据库之间实现信息的网络查询。

（5）采用符合住宅信息集成系统要求的商品化软件，包括住宅建设动态联盟软件、住宅建设方案及施工图CAD软件、住宅预售三维动画系统、结构、给排水、电气、采暖通风、概预算等专业的CAD软件和施工质量保证信息系统、施工现场组织与施工技术软件，为住宅开发建设提供支持。

（6）实现开发建设企业为主体，在住宅产品供配系统和住宅产品数据库的支撑下完成住宅开发建设从立项→勘察设计→施工（包括施工组织、质量控制等）→性能认定→房屋销售→物业管理等住宅开发建设全过程的信息化管理。

（7）建设和联接四个系统（HI-CIMS）

1）计算机平台：包括计算机、网络硬件、操作系统软件；

2）软件支撑平台：包括数据库、网络支撑软件和应用系统开发工具；

3）应用分系统：包括开发建设单位分系统、住宅设计分系统、住宅施工分系统、性能认定分系统、物业管理分系统；

4）住宅产品信息支撑：包括住宅产品数据库、住宅产品供配系统。 （8）系统建设三项要求：

——系统覆盖面要求。应保证信息管理、信息集成和各种专业应用软件和工具覆盖住宅开发建设全生命周期，为各个环节提供技术支持。

——系统集成度要求。信息集成性方面应满足两个层次的要求，各个业务环节内部（如住宅设计、物业管理等分系统）应实现统一的信息管理和数据完全共享；各个业务环节之间应实现信息相互传递，并保持数据的一致性。

——系统易构性要求。应确保信息系统具有动态构造的特点，适应住宅开发建设动态联盟企业的实施方式，使不同住宅开发建设的项目，可根据不同企业的对象来构造不同的系统。 附加说明

一、主编单位：建设部住宅产业化促进中心 二、参编单位：哈尔滨盛世电子公司 北京盛世恒电子公司 厦门市万安实业有限公司 三、主 编：聂梅生

四、副 主 编：童悦仲 俞德寅 方天培 五、汇总编写成员

负责人：俞德寅 方天培

参加人：刘晓胜 刘长松 秦 岩 杨柱勇 胡京飞 六、第一、二章起草成员： 负责人：俞德寅

参加人：张 鸣 娄乃琳 袁政宇 七、第三、四、五章起草成员： 负责人：刘晓胜 王忠信 于 凡

参加人：刘长松 梁国范 孙树生 秦 岩 杨柱勇 胡京飞