担保法相关知识

抵押登记

?抵押权自登记时始设立的

建筑物及地上附着物、建设用地使用权、荒地承包经营权、在建工程抵押

A向B借款20万元，出具借条一张，并且注明以他的一栋房产作抵押，但没有到房产局办

理抵押登记手续 抵押权未设立

?抵押权自抵押合同生效时设立，不登记不得对抗善意第三人

生产设备、原材料、半成品、成品 在建的船舶、航空器 交通运输工具

A向B借款20万元，出具借条一张，并且注明以他的一辆汽车作抵押，但没有到车管所办

理抵押登记手续 抵押权已设立，但不能对抗已支付价款并取得该车的不知情的买受人

抵押权和租赁权的关系

?先租后抵的，原租赁关系不受影响

A承租B的房屋后，B将房屋抵押给C，这时A可在原租赁期限内继续承租该房屋

?先抵后租的，该租赁权不得对抗已登记的抵押权

A将房屋抵押给B后,A又将房屋出租给C,这时该租赁权不得对对抗已登记的抵押权

?无论哪种情况，处置抵押物时，承租人都有优先购买权

案例

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2010年10月，张某向李某借款100万元，借期一年，并以自己所有的一处商铺作为抵押，双方签订了抵押借款合同并到房管部门办理了抵押登记。

2010年12月，张某为了盘活资金，又将该商铺出租给某贸易公司作为办公场地，租期2年。租赁合同签订时，张某未告知贸易公司商铺已抵押的情况，贸易公司也未主动询问。2011年11月，借款到期后，张某因生意亏损明确表示无力偿还，于是双方私下协商，张某以150万元价格（市场价）将该商铺转让给李某，除去借款本息，李某再给付张某房款30万元，后双方办理了商铺过户手续。此后，张某通知贸易公司，因商铺已经转让，原租赁合同要解除，同时李某也要求贸易公司立即搬离，而贸易公司则不同意解除合同。于是三方发生纠纷，张某起诉至法院，要求确认租赁合同无效，贸易公司应当立即腾房；贸易公司辩称其与张某的租赁合同合法有效，同时主张对该商铺具有优先购买权。

1、张某与贸易公司之间的租赁合同是否有效？ 2、张某与李某之间的商铺买卖合同是否有效？

3、贸易公司是否有权继续行使对商铺的优先购买权？

关于第一个争议焦点，《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从该条规定的内容看，法律并不禁止财产抵押后进行出租，只不过对该租赁权进行了一定的限制，即不得对抗已经在先登记的抵押权。就本案而言，张某和贸易公司之间签订租赁合同时虽然商铺已经抵押，但租赁合同仍然是有效的，张某请求确认合同无效没有法律依据。 关于第二个争议焦点，《担保法》、《物权法》规定了抵押权人可以通过将抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款以优先受偿的方式实现抵押权。本案中张某到期不能归还李某的借款，双方协商将抵押的商铺以150万元的市场价转让给李某，符合法律的规定，不存在法律规定的合同无效情形，因此该商铺买卖合同有效。 关于第三个争议焦点，《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2009年最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，承租人虽然仍享有优先购买权，但该权利即使受到侵害，也只能请求出租人赔偿损失，而不能主张合同无效。就本案而言，在商铺已经转让到李某名下的情况下，贸易公司不能再以优先购买权为由主张商铺买卖合同无效。

本案的解决途径：李某作为商铺新的所有权人，有权起诉贸易公司要求腾房。贸易公司如果认为自己存在损失，有权起诉张某要求赔偿。

抵押权的实现

?通过法院拍卖、变卖

虽然新的物权法规定可以直接请求法院拍卖变卖抵押财产，但民事诉讼法没有规定具体

的程序，实践中通常不受理。还是要向法院起诉，还是一审二审强制执行

?协议折价、变卖、拍卖 ?抵押权的行使期间

类似保证期间 主债务诉讼时效内行使，通常是2年