大庆《物业服务指南手册》

小区的收费标准及收费许可证应由物业服务企业在小区主出入口的公示栏和物业服务企业办公场所进行公示。物业服务企业没有公示的，业主、业主委员会可以督促其进行公示，区、市物业行政主管或价格主管部门也可以责令其公示。 3、物业费都包括哪些内容？

答：物业费分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护服务等五项（具体详见第一部分第二条“物业服务企业服务的范围及内容有哪些”）。凡物业服务企业提供的以上服务内容，均包括在物业费范围之内，不应另行收费。 4、物业服务企业按什么时间收取物业费？

答：物业服务企业可以按月、季、半年或一年计收，具体收费时间由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上的物业费。 5、门厅、楼道灯的电费如何计收？

答：这要视具体情况而定，如果门厅、楼道灯走的是公用电，则由物业服务企业负责从物业服务费中统一支付电费；如果门厅、楼道灯走的是业主自家的电，则电费应由业主自行支付，不计算在物业服务费当中，在核定物业费时，根据不同情况确定不同的收费标准。 6、业主一年内大部分时间不在家居住，可以少交物业费吗？

答：不可以。物业服务企业为业主提供的是公共服务，按建筑面积收取，业主是否在家居住、一年居住多长时间以及居住人数的多少，一般都不会对物业的公共服务造成影响，例如：物业服务企业提供的24小时公共秩序维护，不会因为业主是否在家居住以及居住人口的多少而减少，所以业主不能以此为由少交物业费。

7、对物业服务企业服务不满意，可以拒交物业费吗？

答：不可以。物业服务企业依据物业服务合同，提供了物业服务，业主就应交纳物业费。在合同履行过程中，任何业主不能以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务企业不到位”为由，而拒交物业费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主可以要求物业服务企业限期整改、采取补救措施或向业主委员会提出诉求等，但不能拒交物业费。如果业主认为物业服务企业的违约行为，给自己造成了损失，可以要求赔偿，交物业费和要求赔偿损失分别是两件事，双方协商不成的情况下，都可以到法院主张自己的权利。

8、房屋买了没有住，要交物业费吗？

答：要交物业费。因为，物业服务企业对小区提供的是一种公共性和整体性服务。物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止或减少，所以业主无论是否入住，只要办理了房屋交接手续，就应从房屋交接次月起缴纳物业费。 9、小区内停车位、停车场物业服务企业可以收费吗？

答：可以。物业服务企业可以依据业主大会的决定，对小区内的停车位、停车场进行收费。但应注意以下几个环节：

（1）收费前物业服务企业应先到价格等相关主管部门办理收费许可和相关手续； （2）签订协议，明确双方的权利和义务。

（3）经营收入归小区全体业主共有，由业主大会决定其使用用途。 （4）应支付给物业服务企业必要的人工费和管理费。

10、业主的水、电、气费由物业服务企业代收，物业服务企业可以加价或收取代收费吗？ 答：不可以。水、电、气供应部门是能源的供应者，应该负责自行到服务终端即业主家收取费用，并负责维修养护责任。如委托物业服务企业代收，物业服务企业可以代收，但物业服务企业可以向委托人收取一定的代收费用，不能向终端消费者收取任何代理费用，而且不负责水、电、气等专业维修养护责任。。

11、业主可以查阅物业服务企业的收支情况吗？

答：不可以。物业费的定价方式分为包干制和酬金制两种方式，对实行包干制收费方式的物业服务企业，只要物业服务企业按约定提供了服务，那么，盈利归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担，业主及业委会均无权查阅物业服务企业的财务账目；对实行酬金制收费的物业服务企业，物业服务企业要按合同约定收取规定的服务费用，而服务成本完全由业主承担，这种情况下，物业服务企业不但要定期向业主公示财务收支情况，而且还应接受业主的监督，如果业主对物业服务企业的收支情况有疑问，可以通过业主委员会聘请专业的会计师事务所进行审计，如果没有问题，所发生的相关费用由该业主承担。 12、不交水、电费，物业服务企业有权停水、停电吗？ 答：分以下两种情况：

（1）如果供水、供电部门与物业服务企业签订了委托合同，并且在合同中有明确规定的，物业服务企业可以按停水、停电规定的相应的程序办理，但不可随意停水、停电，否则将对由此产生的后果承担责任。

（2）如果供水、供电部门与物业服务企业没有签订委托合同，或者签订了委托合同，并没有授予停水、停电权的，则物业服务企业无权停水、停电。

13、我是后租的房子，前期租户欠的物业费物业服务企业让我交合理吗？

答：不合理。前期租户所欠的物业费应由谁承担，应根据业主与租户的租赁合同来定，如果租赁合同约定由租户承担物业费的， 物业服务企业应向租户收取，租户欠费时，业主应承担连带责任，物业服务企业可以向业主催缴，但不能向后任租户催缴。

第三部分 业主、业主大会和业主委员会

1、业主的权利、义务有哪些？ 答：业主的权利：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议。（3）提出制定和修改管理公约，业主大会议事规则的建议。（4）参加业主大会会议，行使投票权。（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权。（6）监督业主委员会的工作。（7）监督物业服务企业履行物业服务合同。（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。（9）监督物业共用部位、共用设备专项维修资金的管理和使用。（10）法律、法规规定的其他权利。 业主的义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则。（2）遵守物业服务区域内物业共有部位和共用设备的使用、公共秩序和维护等方面的规章制度。（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。（5）按时交纳物业服务费用。（6）法律、法规规定的其他义务。 2、业主的建议如何提出？

答：在日常的物业服务工作中，业主如对物业服务企业或业主委员会有建议和想法，可以采取以下方式向业主委员会提出：（1）书面形式提出；（2）面对面提出；（3）打电话提出或发电子邮件等方式提出；（4）通过有关部门转告。 3、没参加业主大会，会议决定对该业主有效吗？

答：有效。业主大会在具备了合法成立的要件后，业主大会决议对全体业主具有法律约束力。 4、什么是业主大会？

答：业主大会是由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务的自治管理组织。 5、业主大会怎么开？

答：业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书交送每一位业主，无法送达的，应当在物业服务区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 6、业主大会的决定，怎样才有效？

答：业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占有建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，

决定业主大会规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 7、业主大会的职责有哪些？

答：业主大会的职责主要有：（1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则。（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。（3）选聘、解聘物业服务企业。（4）决定专项维修资金使用，续筹方案并监督实施。（5）制定、修改物业服务区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度。（6）法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 8、什么是管理规约？

答：管理规约（过去叫业主公约、业主规约）是业主大会依据有关物业管理的法律法规和政策，为加强对小区物业的管理，维护全体业主和使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用而制定，并经业主大会决定后实施的。业主规约对小区全体业主和物业使用人均有约束力，是小区的基本管理制度。 9、什么是业主委员会？

答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的日常执行机构。业主委员会负责业主大会决定的执行、实施，与物业服务企业签订物业服务合同并监督履行，负责小区业主有关具体事务的管理工作。

10、业主委员会的职责有哪些？ 答： 业主委员会履行下列职责：

（1）召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。（4）监督管理规约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。

11、如何成为业主委员会的委员？

答：业主委员会委员应当是物业服务区域内的业主并由业主大会会议选举产生。业主委员会的委员应该符合以下几个条件：（1）具有完全民事行为能力。（2）遵守法律法规。（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁。（5）具有一定的组织能力和必要的工作时间。 12、业主委员会委员资格在什么情况下自行终止？ 答：有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止： （1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；