走马街商贸城项目分析报告 - 图文

本约60万元。

3、北、西、东南没有临街面，对开发物业的商业价值大打折扣。 4、处在乡镇，消费人口与消费总额有限，从价值链源头制约了项目价值的提升空间。

项目机会：

1、项目被列为县重点工程，能够得到政府政策上的有力支持。 2、走马街民间资本雄厚，一旦构建起投资者对项目的投资信心，所有问题迎刃而解。

3、党中央加大加快小城镇发展步伐，对项目发展提高机遇。 项目威胁：

1、国家宏观政策对房地产市场的打压趋势，有可能增加投资者对物业的持有成本。

2、走马街离双峰县城距离太近，一旦双峰县城竞争者推出大规模的商业物业，必然导致走马街投资者的分流。

三、项目定位分析

1、定位诉求

产品定位在符合市场要素与项目发展策略前提下,更重要的是应对市场竞争。因此，其项目概念应达到刺激市场需求,激活客群消费欲望。由此，拔高客户群对本项目的心理预期，赢得市场高认同感,阻止消费资金分流。

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与此同时，面对片区消费群体“浮躁”心态，迎合以更纯粹、更鲜明、更具冲击力的楼盘价值，使之项目傲视群雄，成为片区市场内不可复制的经典，无法替代的价值标杆。

产品定位诉求图

2．定位目标

目标理念---中国“乡镇”商贸第一城

定位支撑点：

——本区位位于新老街区的双核地段, 区位地段价值优势明显。 ——乡镇商业由过去分散型向集中型转变将是市场发展的必然。 ——作为主导市场的商贸城，将极大化“磁吸”周边分散商业。 ——能有效改变过去走马街休闲购物环境，符合小城镇化趋势。

3．产品案名

走马街商贸城

领域中央 鎏金名片

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案名阐释：

走马街： 延续本区域原有地名，简单、通俗，更容易市场传播。 商贸城： 展现独特的项目形象，吸聚传统商业构筑城中之城。 4．产品功能组成（具体见规划建议）

休闲商业街区+传统商业街区+风情住宅

休闲商业街区：

规划布局于城中路两边的临街门面。经营业态，以中高档服饰、鞋类、电讯营业厅、超市、美容美发、药房、小饰品等为主。

传统商业街区：

分别为A、B两区一层门面；

A区主要以建材店、五金店、维修店传统商业等为主。

B区吸附整合综合农贸市场业态，以日用百货、中低档服饰布匹、粮油干货、水果批零等为主。

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三、项目经济效益对比分析

根据走马街房地产市场现状以及结合项目的具体情况，现对项目进行土地销售模式与房产开发模式两种经济效益对比： （一）土地销售方案

1、收入部分：

可出让土地面积：23.5亩×667平方米/亩×40%=6270平方米 拟定土地平均单价：3000元/平方米 可销售收入：6270×3000=1881万元 2、成本部分： 土地价格：888万元 土地平整：60万元

土地增值税：实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

本项目土地销售的增值额未超过扣除项目金额（土地成本）100%，税率按40%计算。

土地增值税税额=（1881-888-60）×40％-（888+60）×5%≈326万元

营业税：1881万元×5%≈94万

契税、交易佣金等姑且都拟定由买受人支付，不计入公司成本。

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