走马街商贸城项目分析报告 - 图文

四、项目周边商铺价值抽样分析

商铺基本特征

走马街临街商铺,大部分都是传统理念下构筑的,总体表现特征如下:

小气,气势不足 档次低下无吸引力 可视性不强,聚焦度不高

商铺基本特征:

开间:2.8～3.6M 进深:12～15M 层高:3～3.2M 独立铺面居多

目前,走马街商铺有提升的迹象,尤其以环线的私人新开发项目,商铺以大面积，超高度、大开间来体现商业新形象，未来走马街商贸城的开发，更有可能进一步提升商业形态。

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租金与价值判断

±160 0 备注说明:

1．图中租金与价值判断仅为静态值，时点2010年10月 2．走马街商业主要集中在育才路口到镇卫生院集中路段 3．整个走马街临街门面租金普遍较低，最高租金800元/弄

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业态综述

商业形态层次分为五代，双峰目前的第二代尚未基本完成，第三代缺乏。

双峰业态基本上由自发形成的与有“组织”形成的业态格局，走马街（走马街医院—育才路口）主街作为该镇最繁华的传统街区，目前主要以服装、家电、五金百货等服务居民日常起居生活的业态格局，随着双峰四中学府市场的带动，育才路形成以文化专卖用品、精品店等以学生消费为主的业态格局；乾隆街目前商业氛围不浓，主要为镇上“赶集”商业格局的延伸，育才路路口往娄底方向商业氛围逐渐递减，目前形成以经营装饰建材店铺为主的商业格局，外环新线则形成了以批发、酒店、中型服装鞋帽一条街。而且随着小城镇建设的加快，走马街商业重心将向新干道转移的趋势。

根据走马街整体商业发展趋势以及结合同等乡镇发展经历，胜天地产项目组预测：

未来3～5年内，北向街区商业的氛围将基本形成，而老城南向将逐渐被城市遗弃。

因此，走马街未来真正需要的是可承载社会功能，具有较好环境的体验式休闲娱乐购物街区，一个集聚乡镇综合商业为一体的城中之城。

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第四章 走马街商贸城定位效益分析

一、项目概况

走马街商贸城位于走马街镇政府西侧，乾隆街与育才街以及现有农贸市场围合区域，项目总占地面积约23.5亩，总地价约888万元（含交易税费）。

其中东侧有约90米临街面，地块中间有一长约110米的道路连接育才街与乾隆街。受现有已建成建筑物的遮挡，地块西侧、北侧、东南侧没有临街面，大大降低了土地的开发价值。

土地现状为农田洼地，由东南往西北有2-3米的落差，回填与清淤成本约2.7万元/亩，合计约60万元。

二、项目SWOT分析

项目优势：

1、地理位置较为理想，毗邻现有综合农贸市场、镇政府，商业氛围的嫁接和转移顺理成章。

2、周边道路基本成型，人流、物流组织较为便利。 项目劣势：

1、有一定的放坡，所谓落坡不留财，对商业经营有一定的影响。 2、与道路标高有一定落差，需要清淤与回填，增加土地整理成

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