万科企业股份有限公司财务分析报告 - 图文

万科企业股份有限公司财务分析报告

2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。

众所周知，万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。我国的住房需求旺盛，供需矛盾尖锐，在短期内无法解决。因此，对万科最重要的战略之一是持续创新产品。因为在房产行业，产品极易被复制，推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。只有保持在产品上的不断创新，始终引领着住宅产品的潮流。其次，实施品牌战略，保持持续的核心竞争力。万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务，赢得市场的认可和赞同。创立品牌有利于形成竞争优势，让竞争对手难以效仿。品牌不仅仅是企业的标识，更是宝贵的无形资产。好的品牌，可以降低需求的价格弹性，从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值，可以按更好的价格出售。第三，万科作为房地产行业的佼佼者，在企业的流动资产中，存货势必会占较大的比重，也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展，企业的偿债能力不太乐观。对万科而言，可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。结合市场需求，对存货资产进行细分，逐一考虑其变现能力及价值，并对应收账款采用账龄分析法。逐一分析并考虑其变现能力及净值；第四，万科应重视企业的文化建设提高员工素质，打造良好的售后服务体系。

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三、资产负债表分析

（一）资产负债表水平分析 对总变动情况 资产的影变动额 变动率（%） 响（%） -9.46% -4.97% 12.77% 23.45% 56.25% 37.53% 9.02% 43.01% 771.76% 30.85% -7.68% 16.45% 27.48% 41.57% -56.08% 34.05% 37.36% 16.67% 13.20% -1.66% -0.04% 1.06% 1.62% 34.78% 35.77% 0.02% 0.90% 0.46% 0.17% -0.03% 0.03% 0.00% 0.32% -0.27% 1.60% 37.36% 0.11% 0.00% 0.01% 75.76% 49.32% 19.40% 28.85% 113.06% 79.71% 42.73% 54.82% -15.40% 0.50% -5.91% 5.40% 5.95% 17.02% 0.13% 0.42% 0.07% 6.22% 3.03% 32.96% -1.77% 0.01% 0.00% 0.02% -79,210,779.97 2,278,215,578.60 3,502,300,948.77 项目 2011年 2010年 货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 长期借款 应付债券 预计负债 递延所得税负债 34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 441,261,570.00 6,426,494,499.65 1,126,105,451.00 1,595,862,733.95 705,552,593.56 435,474,310.08 40,999,359.45 2,326,241,907.17 463,792,750.00 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05 1,724,446,469.54 17,041,784.19 37,816,932,911.84 -3,577,418,616.76 1,594,024,561.07 17,838,003,464.71 14,938,313,217.77 133,333,458,045.93 75,002,035,523.23 205,520,732,201.32 77,125,922,653.87 404,763,600.00 4,493,751,631.16 129,176,195.26 1,219,581,927.47 764,282,140.58 373,951,887.29 32,161,415.85 1,643,158,028.39 1,055,992,714.51 10,116,819,540.51 215,637,551,741.83 1,478,000,000.00 15,054,493.43 36,497,970.00 1,932,742,868.49 996,929,255.74 376,280,806.48 -58729547.02 61522422.79 8837943.60 683,083,878.78 -592199964.51 3444965634.35 80570888288.22 246446469.54 1987290.76 31,250,000.41 29,745,813,416.12 111,101,718,105.82 1,690,351,691.72 4,078,618,156.81 272,298,785.58 30,216,792,566.99 21,845,829,338.08 200,724,160,315.26 20,971,961,953.04 5,850,397,011.20 38,677,896.70 778,906,118.75 16,923,777,818.98 74,405,197,318.78 1,415,758,826.87 3,165,476,401.56 127,806,502.79 31250000.41 12822035597.14 36696520787.04 274592864.85 913141755.25 144492282.79 16,814,029,349.10 13,402,763,217.89 15,305,690,786.98 6540138551.10 129,650,791,498.49 71,073,368,816.77 24,790,499,290.50 5,821,144,507.03 41,107,323.15 738,993,358.99 -3818537337.46 29252504.17 -2429426.45 39912759.76 4

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其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 外币报表折算价差 归属母公司所有者权益（或股东权益） 所有者权益（或股东权益）合计 负债和所有者（或股东权益）合计 11,798,188.07 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 8,843,464,118.19 13,648,727,454.84 18,934,617,430.43 14,864,743,536.62 545,775,788.95 52,967,795,010.41 8,816,121.26 31,400,560,600.93 2982066.81 -3748819433.17 33.83% -11.94% 41.80% 0.00% 0.00% -1.74% 31.22% 0.00% 0.03% 1.42% 2.53% 2.09% 0.07% 4.05% 161,051,352,099.42 67,324,549,383.60 10,995,210,218.00 8,789,344,008.84 10,587,706,328.79 13,470,284,310.05 10,353,522,851.30 390,131,925.43 44,232,676,791.11 54120109.35 3061021126.05 5464333120.38 4511220685.32 155643863.52 8735118219.30 0.62% 28.91% 40.57% 43.57% 39.90% 19.75% 67,832,538,547.03 54,586,199,642.41 13,246,338,904.62 24.27% 6.14% 296,208,440,030.05 215,637,551,741.83 80570888288.22 37.36% 37.36% 1.从投资或资产角度分析

根据上表，可以对万科公司总资产变动情况作出以下分析评价：

该公司总资产本期增加80570888288.22元，增长幅度为37.36%，说明万科公司本年资产规模有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：

流动资产本期增加了77,125,922,653.87元，增长的幅度为37.53%，使总资产规模增长了35.77%；非流动资产本期增加了3444965634.35元，增长幅度为34.05%，使总资产规模增长了1.60%，两者合计使总资产增加了80570888288.22元，增长幅度为.7.36%。

本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，我们会认为该公司的流动性有所增强。虽然流动资产的各项目都有不同的增长程度，但其增长主要体现在存货上。从资产负债表中我们可以看出，存货本期增长了75,002,035,523.23元，增长的幅度为56.25%，对总资产的影响为34.78%。其次是其他应收款和预付款项，分别增长了3502300948.77元和2278215578.60元，增长幅度分别为23.45%和12.77%。但要引起注意的是，本期货币资金相比2010年，下降了3577418616.76元，减少幅度为9.46%。货币资金是企业内部流动性最强的资产，伴随着万科流动负债的增长，我们可以推断出2011年万科的短期偿债能力是有所下降。偿债能力发生问题，就会牵制公司的管理人员耗费大量精力去筹集资金，通过应付还债，甚至还会加大公司筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。

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非流动资产在本期对总资产的影响然仅为1.6%。非流动资产占用资金多、周转速度慢、变现能力差等特点，但非流动资产会对会对公司相互联系的多个会计期间的财务状况、经营成果产生影响。通过观察，我们发现在本期的非流动资产中，长期股权投资和投资性房地产较2010年相比，分别增长了1932742868.49元和996929255.74元，增长幅度分别为43.01%和771.76%，二者对总资产的影响为1.36%。

2.从筹资或权益角度进行分析

该公司权益总额较2010年增加了80570888288.22元，增长幅度为37.36%，说明万科公司2011年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：

负责本期增加了67,324,549,383.60元，增长的幅度为41.80%，使权益总额增长了31.22；股东权益本期增加了13,246,338,904.62元，增长的幅度为24.27%，使权益总额增长了6.14%。

本期权益总额增长主要体现在负责的增长上，流动负责的增长是其主要方面。从流动负债的变动额可以看出，流动负责本期增长了71,073,368,816.77元，增长幅度为54.82%，对权益总额的影响为32.96%。流动负责的增长幅度大于流动资产的增长幅度，这种变动极易可能导致万科公司加大短期偿债的负担以及引发公司的财务风险。从流动负责的明细中发现，预收款项的变动幅度最大，变动额较2010年增长了36696520787.04元，增长幅度为49.32%，使权益总额增长了17.02%。由于万科从事房地产行业，做期房销售时，消费者会和自己签订预售合同，先预付订金，然后将房产权交给消费者。这是因为期房的价格较现房低,挑选余地较大。从中我们可以推断出万科今年可能有大量的期房销售出去。

所有者权益本期增加13,246,338,904.62元，增长幅度为24.27%，对权益总额的影响为5.85%。其中，留存收益对该公司权益总额的影响较大。万科公司的盈余公积和未分配利润较2010年，分别增长了3061021126.05元和5464333120.38元，增长幅度分别为28.91%和40.57%，二者使权益总额增长了3.95%，说明万科公司有着较好的盈利能力。

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