1993-2011我国房地产调控政策脉络梳理及未来发展分析

问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

（4）二套房政策：9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为。

（5）土地调控：10月，加强土地供应调控，缩短土地开发周期，物业税“空转”试点扩至十省市。

（6）外资管理：6月进一步加强外资管理，扼制房地产市场外资过热。12月，外商投资房地产业限制范围有所扩大。

（7）五次加息：

2007年3月 央行2007年首度次加息，中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

2007年5月19日 央行再次加息，中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上

调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2007年7月20日 央行第三次加息，央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月 央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年9月 央行年内第五次加息，2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。

2007年上半年市场价格暴涨，地王频现，经过政策频出、调控力度加大2007年底，全国房价出现下跌。

（五）房地产调控的一波三折：2008年-2009年

2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为

“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行公布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。

1、2008年调控政策

（1）土地政策

2008年1月，国务院重拳打击囤地。

2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年;土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。

（2）保障房政策

2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，免征出租廉租住房

租金收入的营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税和免征廉租房、经济适用住房的印花税。

2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。

2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。

2008年8月14日,3部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》。计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户)，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。

（3）金融政策

2008年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行称，2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收流动性，取得一定成效。近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加，贷款扩张压力较大。适应当前流动性的动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成效。