2102贵阳楼市分析相关文章 - 图文

在金九银十这个全年最后一个销售旺季期间，房开商更是集中大量推货，据贵阳筑房网数据统计显示，9月下旬以来，预计有13个住宅项目开盘或加推，其中包括天誉城、保利旗下多个楼盘、兴隆枫丹白鹭、中大国际广场等，单周开盘数量有望创下今年以来新高。在不断高企的库存压力下，看似风光的贵阳楼市正在经受着最严峻的销售考验。 ● 楼市库存逼近历史新高

合富辉煌贵阳公司发布的《8月份贵阳楼市月报》中，对贵阳楼市中库存量有所统计，据该份报告称，整个8月份贵阳楼市商品房新批上市销售面积为15.89万平方米，成交面积为81.49万平方米，而截止到8月底贵阳楼市中商品房的库存量约为750万平方米。而今年上半年贵阳商品房的存库高峰出现在7月，当时的库存量接近800万平方米。而此前，一份来自《2012年正行智贵阳楼市半年报》的报告称，贵阳商品房市场下半年的总余量将达到3490万平方米。

“存量房源有两种概念，如果按刚开工建设的建设面积算，贵阳市现在的楼市库存量绝对过千万平方米，如果是按取得预售许可证的销售面积算，我估计起码也要有5、600万平方米，但贵阳市现在每个月平均销售面积仅有80多万平方米，几百万平方米的库存量对于现在贵阳楼市的承受力来说，已经接近极限”，中地行贵阳公司市场研究部主任刘斐认为，不管楼市库存量的统计口径是哪一个，随着超级大盘大批量推货“蚕食”市场份额、两环四路城市带以及其他新兴板块的地产开发等因素，贵阳楼市正在呈现一个“多点开花”的局面，这势必造成库存量正在逐步逼近历史高位。

而来自贵州商专房地产研究中心的朱华主任则认为，目前说贵阳楼市存库逼近历史新高只是危言耸听，“确实有一些项目因为政策调控开始后，对市场定位不够准确，造成了销售缓慢，甚至出现直到期房都修成现房了还没有售出的现象，但这只占到整个市场的小部分”，他在对整个贵阳楼市的调研中发现，整个贵阳市场显得不温不火，房价并没有出现明显波动，这说明了并未有开发商受到因高位库存所带来的销售压力。 ● 成交涨了库存压力却没有降

有分析人士指出，今年以来，贵阳楼市开始活跃，特别是3月、6月份新建住宅成交量单月突破10000套，据筑房网的销售数据显示，今年1至8月贵 阳 市 全 市 范 围 内 共 成 交61772套新建商品住宅，仅今年上半年成交量就达435.53万平方米，就占到了去年全年销量的79%，同时，这一数据也超过了2009年全年的销量，这标志着贵阳楼市步入活跃期。

为什么今年以来的楼市成交火爆，存量却始终在高位徘徊？业内人士认为，最重要的原因是，由于无法准确判断后市，开发商疯狂推盘，能跑就尽量跑。据贵阳筑房网数据统计显示，9月下旬以来，预计有13个住宅项目开盘或加推，其中包括天誉城、保利旗下多个楼盘、兴隆枫丹白鹭、中大国际广场等，单月开盘数量有望创下今年以来新高。

一位开发商坦言，今年的楼市完全是刚需的市场。虽然刚需的庞大和源源不尽出乎大家意料，但对于后市，只要限购不放松，虽然成交量一直不错，但房价很难上涨。反正房价涨

不了多少，所以能卖绝对趁早卖。其次，楼市的成交量虽然上去了，但成交结构没有改善，成交的基本上还是90平方米的户型。成交结构不扭转，存量就不可能真正的消化。另外，则是今年成交的房源大多是新推盘，新推盘以价换量带动成交，老盘价格调整的不多，因此老盘的消化量非常缓慢。 ● 后市：购房者更有选择权

“今年初整个市场就已经是买方市场了，购房者拥有越来越多的话语权和选择性”，在谈及高位存量对楼市后市的影响时，有不少业内人士坦言，这样的市场对购房者更为有利。 但另一方面，也有业内专家对高位库存可能会带来的楼市价格战等恶性竞争表示担忧。“在这么大的库存压力下，销售成了大家关注的焦 点，如果所有开发商都把注意力放在了营销环节，而减少对产品设计、建设品质等方面的关注，这对购房者是一个潜在的隐患”，刘斐告诉记者，随着未来库存压力的进一步加剧，二手房市场可能会成为第一个“重灾区”，因为销售缓慢使得不少项目转程现房销售后，二手房的关注度被分流，加之现在信贷政策的紧缩，买二手房的人会更愿意买新建商品房。

还有不少房开商也表示，对于今年最后几个月的营销策略，他们都采取能卖尽早卖的态度，在各项经济数据不容乐观的情况下，虽然最近成交不错，但还是尽早出货为上策。同时，两个超级大盘在楼市中的激烈竞争和其他中小房开的高位库存，也决定了即使较晚推货楼价也不会有太多的上升空间，而如果推货晚了，市场中的购买力耗尽，才是得不偿失。

张杨：贵阳楼市没有泡沫

中房协总工组特聘专家、国内知名房地产经济研究者。师从浙江大学房地产研究中心主任、世界华人不动产学会主席贾生华教授。对从宏观分析、市场与客户研究、房地产项目前期策划与产品开发定位、营销与经营的全套技术体系均较为精通。

近日，与重庆邻近的贵阳引起了重庆市民的关注：一是网上盛传的贵阳楼市泡沫传言，二是贵阳最俱实力的开发商中天城投携巨无霸楼盘中天未来方舟登陆重庆。重庆购房者有些迷惑，贵阳楼市到底是什么状况？昨日，重庆晚报记者采访了对贵阳房地产市场颇有研究的中房协总工组特聘专家张杨，对当前贵阳楼市的热点进行了解答。

谈政策

刺激经济发展

10月6日，贵阳市出台的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》（下称《措施》），其购房入户的政策迅速成为媒体关注的焦点，惊呼楼市宏观调控下首个政府托市政策出台。

张杨告诉重庆晚报记者，目前贵阳宏观经济核心症结在两个地方：一个是以

房地产为代表的民间投资，已经出现了增长疲软态势；另一个是以房地产和车辆消费为代表的大宗消费也呈现了疲软态势。

张杨表示：“我觉得《措施》就是要把全城的购买力集中到贵阳来；同时有效刺激这部份有钱人，消除他们持币待购的心理。我更愿意理解为，《措施》不是房地产托市的政策，而是为了确保贵阳乃至以贵阳为火车头的贵州经济更好更快。”

? 2012年贵阳楼市供应充足成稳定主因 今年1月至10月贵阳市商品住宅价格起伏不大，均价在每平方米4400元至4800元之间波动。业内人士认为，楼市大盘供应充足、刚需旺盛是贵阳商品房价稳定的主要原因。

今年前10个月，贵阳商品住宅的销售合同均价高点和低点相差不到400元 ，呈现出比较稳健的走势，成交量则创近3年来同期新高。10月，贵阳市范围内商品房预售合同均价为每平方米4608元，与9月份相比环比小幅增长，达到今年以来的高点。其中，贵阳主城区成交均价为每平方米4390元，与9月相比出现小幅下跌。

专家认为，贵阳楼市大盘供应充足是稳定房价的主导因素。中国城乡建设经济研究所所长陈淮说，供求关系是影响房价的重要原因之一，而在贵阳出现的大楼盘，对于平衡楼市供需关系、平抑房价有帮助。

贵州大学房地产研究中心主任郭峰说，贵阳近年来城镇化进程加快，一些旧城改造、棚户区改造的大盘项目现身楼市，“这些超大盘都是以高层中小户型普通住宅为主，对于释放刚性需求和改善性住房需求有帮助，符合国家对楼市调控的基调。”

此外，与去年同期相比，贵阳楼市成交套数的增幅高于成交面积，专家认为这说明刚性需求青睐的小户型占据了成交主体。而对于贵阳主城区新建商品住宅成交价低于一些新区和郊区，郭峰认为原因在于销售的产品类型不同。“目前，主城区的成交基本上以高层中小户型为主，供应量大，价格较低；而其他地区则以花园洋房等中高端住宅为主，供应量小，房价相对较高。”

2012年贵阳整体成交大幅上涨 楼市在“暖冬”华丽收官

2012贵阳楼市可谓跌宕起伏，“旺季不旺”让人对金九银十之后的市场充满疑虑，“淡季不淡”则让房开对年末冲刺信心十足。经过一年的奋战，贵阳楼市战果如何呢？据合富辉煌

数据显示，2012年全年贵阳新增商品住宅1120.57万㎡，成交944.67万㎡，分别较2011年上涨68.6%及83.3%；成交均价4577元/㎡，较2011年的5154元/㎡下降11.2%。

2012年贵阳楼市飘红

今年全年贵阳新增商品住宅1120.57万㎡，成交944.67万㎡，分别较2011年上涨68.6%及83.3%；成交均价4577元/㎡，较2011年的5154元/㎡下降11.2%。由于花果园和中天未来方舟两超级大盘低价走量，致整体成交均价被拉低。2012年花果园以54843套的成交量列第一，单盘销售占比达52%，其次为中天未来方舟全年成交6635套。

从区域供销价走势看，两城区新增面积和成交面积居首位，成交均价为4478元/㎡，主要是受花果园以及未来方舟的去化影响；花溪成交均价为5930元/㎡，居于区域成交均价首位。

数据来源：贵州合富辉煌

据数据显示，2012年贵阳楼市成交Top10依次为花果园、中天未来方舟、美的林城时代、一鸣宽城国际、恒大城、绿地伊顿公馆、保利云山国际、中铁逸都国际、万科劲嘉金域华府、中天会展城，其中“神盘”花果园以压倒性的胜利位居第一。Top10的销售量占据市场总销售份额的77%，刚需仍是市场成交主流，但是代表改善型需求的楼盘美的林城时代表现抢眼，也让人看到在刚需市场逐渐得到满足的同时，随着市场格局的优化和消费者居住需求的改变，改善型需求也将有广阔市场。

2012贵阳楼市面临着很多外界的争议，“崩盘”是它听到的最多的声音，然而在平稳中前行的贵阳楼市以事实成功击败“谣言”。新浪乐居贵阳站总经理周浩金认为2012年贵阳楼市的发展态势趋健康，虽然2012年成交均价下降10%左右，这种现象在其他城市很难见到，但是这只是在旧城改造之下，大盘启动中阶段性对楼市产生的影响。随着这些大盘逐步消化去化，未来整个楼市将回归到正常的峰值阶段。