案例二：资本预算 - 图文

注：万科拥有较为系统的房地产项目投资决策程序和相关规范。 (2)房地产项目决策流程。地产项目投资基本操作程序如下：一线子公司收集项目信息，编写《立项报告》，然后报公司总部进入听证会程序，听证会程序分为立项和决策两个阶段：首先申请立项，立项需要总部企划部召集新项目投资决策小组进行立项评审，并由集团分管副总决定是否立项；立项后进入项目决策阶段．需要向企划部提交《项目可行性研究报告》，并根据新项目投资决策小组的评审意见，集团相关分管领导共同投票表决。表决通过并经总经理批准，项目方可实施。若是需要董事会、股东大会审议的项目，则需要报经审议方可实施。

(三)公司资本预算资料

1．本次资本预算投资项目前景分析

万科本次资本预算主要拟投资于北京、上海、杭州、厦门、武汉、成都、佛山等经济发达城市的住宅开发项目，具有良好的市场需求。公司作为国内房地产行业的领跑者、已形成有效的项目开发和管理的

5

模式，具有良好的品牌号召力。“万科”品牌是中国房地产行业第一个全国驰名商标，公司在房地产行业中树立起来的良好形象也获得了社会的广泛认同。本次发行募集资金投资项目具有良好的市场前景。

住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。目前，中国整体经济形势依然保持着蓬勃的发展势头，人口变迁的趋势也未发生显著变化，住宅行业在未来具有相当良好的发展前景，尤以沿海城市带和内地中心经济城市最为显著。

中国经济进入20世纪90年代后一直保持高速增长，继2003年GDP总值创1997年后的增长新高以来，中国近三年的GDP的持续高速增长更是举世瞩目，目前中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的经济增长速度。持续强劲的经济增长为房地产行业创造了良好的成长环境。

研究结果表明、未来十年全国城镇人口将由2005年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从2005年的3.53人缩小到2015年的3.25人。在2006年至2010年间，由于人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化产生的新增住宅需求，每年分别为3.69亿、1．62亿、0.04亿平米．合计每年为5.35亿平米；在2010至2015年问，由于前述三项原因产生的新增住宅需求每年分别为3.02亿、1.44亿、0.07亿平米，合计每年为4.53亿平米。

中国目前正处于全球最快的城市化进程中、中国城市化的一大特

6

点是．在城市化的同时伴随着大规模的人口迁徙。而人口迁徙的主要方向是沿海发达城市及内地经济中心城市。进入2000年之后，迁徙人口的知识结构不断上移、而年龄结构愈加年轻化。2005年，全国高校应届毕业生达到338万人。根据中国人才热线的调查，其中91％的毕业生选择到深圳、江苏、浙江、广州、上海、北京求职。此外，中国目前尚有52万出国留学者，其中80％表示希望学成后回国发展。单是这部分人员，将导致每年超过200万的新增高学历家庭和超过1.5亿平米的住宅需求，其中大部分需要通过商品住宅市场来满足。

在以上因素的作用下，中国城市住宅的需求非常旺盛。随着1998年住房体制的改革．房地产行业逐渐成为国家支柱性产业之一。商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。

2．本次资本顶算投资项目概况

本次资本预算投资项目具体情况如表7—2所示

(1)厦门吕岭路项目。本项目地块位于厦门市思明区吕岭路，占地面积5.6万平米，总建筑面积16.7万平米。其中：住宅15.0万平

7

米，商业1.5万平米，公建0.2万平米，规划建成成熟的小高层住宅小区。本项目于2006午12月开工，预计于2007年12月竣工验收。

本项目预计总投资12．7亿元，其中地价6．9亿元，建造成本5．2亿元，期间费用0．6亿元。单位开发成本7306元／平米。拟用本次募集资金投入7.5亿元。

本项目预计可实现销售收入158 549万元，平均销售净利率11．93％．整体投资收益率14．93％。

(2)佛山南海桂城A7项目。本项目地块位于佛山市南海区桂城街道桂平路南侧A7街区，占地面积11.0万平米，总建筑面积32.4万平米。其中：住宅23.3万平米、商业0.4万平米，公建及车位8.7万平米，规划建成成熟住宅小区。本项目于2006年9月开工，预计于2008年4月竣工验收。

本项目预计总投资14.8亿元，其中地价6.2亿元，建造成本8.0亿元．期间费用0.6亿元。单位开发成本5979元／平米。拟用本次募集资金投入7.5亿元，

本项目预计可实现销售收入185 721万元，平均销售净利率8.56%、整体投资收益率10.76%。

(3)北京顺义四季花城项目。本项目地块位于北京市顺义区仁和镇望泉寺村东，占地面积23.0万平米，总建筑面积31.4万平米，其中；住宅28.6万平米，商业0.6万平米，公建配套2.2万平米，规划建成大型的住宅小区。同时，公司拟在本项目周边地块进行后续的项目拓展。本项目已于2006年3月开工。预计于2007年1月竣工验

8