青岩古镇旅游综合开发项目预工作可行性研究报告材料 - 图文

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? 青岩的区域经济价值：可以此吸引全省各地区的旅游软性资源向青岩的流

动，并以此聚集成为双向产品，一方面借全省资源强化青岩景点和产品，吸引更多外地游客；另一方面，借游客资源，吸引全省其他地区政府和企业的参与。

2. 文化杠杆

? 青岩的多元文化格局：运用双向撬动方法，对内，多元的文化和历史文化遗

存成为完善青岩多元旅游经济结构的客观载体；对外，是吸引贵州其他文化要素向青岩聚集、包装、展示的脉络和线索。

? 贵州的多元文化格局：贵州全省丰富的多元文化格局既需要成为青岩旅游及

相关产业发展的基础土壤，为其提供养料和题材，同时也是青岩旅游商业项目由散到聚，由多到精，由弱到强的保证。

? 贵州的文化和创意产业基础：贵州独具魅力的文化资源具备很强的创意产业

开发基础，但基于多种原因影响，发展缓慢，则既为青岩通过旅游和文化切入这一最具发展潜力的产业提供了机遇，更符合了青岩资源开发的特征和方向。

3. 政策杠杆

? 旅游政策：一方面，项目需要各级区域旅游管理和旅游规划方面的政策配合，

更重要的是，将项目的经济地位提升至省域旅游窗口和区域文化开发的高度，可充分引导和争取相关政策向青岩的倾斜。

? 文化和宣传政策：这方面项目可借助的政策主要包括两方面。其一，是通过

打造贵州文化的典型性窗口，争取文化和宣传部门相关政策；其二，是以古镇为载体打造贵州旅游经济的对外营销窗口，争取各地方政府的相关政策及资金的流入。

? 区域经济开发政策：本项目的价值并非只是一个旅游景区项目，更是区、市、

省三级的区域经济的亮点价值和引导价值，采用第三产业启动，第一、二产业联动，其他创新产业跟进的模式，可广泛争取省域范围内各种产业政策支

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持。

? 土地政策：通过灵活运用原住民参与性开发和经营的策略，配合国家相关农

村建设和小城镇开发政策，可最大限度减少开发过程中的土地成本。

4. 商业杠杆

? 青岩既有的商业化开发格局：青岩现有的商业化水平较高，存在着正反两种

影响，一方面，较高的商业化程度减弱和破坏了古镇原有的资源特性和文化特性，需要借助相关的政策予以引导和整治，另一方面，较好的商业氛围也让项目以后的整体文化商业和旅游开发具有了现成的商业动力。

? 贵阳市薄弱的旅游商业机会：贵州是旅游资源大省，但同时也是旅游经济弱

省，旅游产业链条中的几个重要环节（餐饮、住宿、购物、娱乐、代理、宣传等）均未形成具有全省辐射力的经济核心，这是项目提升至省域地位的绝佳机会。

? 贵州省多元的旅游及相关商业格局：和青岩一样，贵州全省的旅游资源和开

发也存在着“多而杂、弱而散”的现状，而且普遍经济水平不高，这就为打造能凝聚和推广贵州旅游资源和旅游商业的省级核心项目提供了市场空间。

(二) 商业模式整合

1. 商业模式整合思路

“经营启动，开发跟进；双向互动，聚沙成塔；政企结合，区域联动” ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

“经营启动，开发跟进”——青岩资源特性决定了其整体开发量大，

开发主体和受益主体复杂，以不动产（景点、商业、住宅等）的开发策略容易造成启动缓慢，投资额大的局面，因此项目应采取“少量开发，广泛经营”的启动

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模式。以少量的固定资产投资和广泛的经营活动相结合，可以用最小化的时间和投资成本，形成相对最大的启动效果。启动期后再跟进较大规模的固定资产投入，既能锁定最具开发价值的项目，也能很好地协调整个资金运转，更能通过启动期的铺垫争取到适合开发的相应政策。

“双向互动，聚沙成塔”——青岩古镇开发的目标客户不仅仅只是旅

游者，作为具有区域经济地位的综合性项目，游客、原住民、其他小型投资和经营者、各级政府四种利益群体间是互为资源，互为客源的；只有充分利用好该双向互动模式，才能将青岩、乃至全省的资源得以集聚和提炼，成为亮点项目和典型项目。

“政企结合，区域联动”——青岩古镇的区域经济开发特征，取决了

开发参与者的多元化，其中最重要的是政企的结合，其一是指在整个开发过程中，开发企业要与青岩、花溪的相关政府部门形成联动；另一方面，也需要以青岩为纽带，带动全省各级政府和部门与全省旅游产业企业的联动。

2. 项目开发面临的主要矛盾

核心矛盾：多类投资和收入模式在时间和空间上，分散与集中的矛盾

青岩古镇开发的旅游资源类型多样、相关利益群体关系复杂、不动产产权关系复杂、非物质旅游资源众多，均是构成项目开发核心矛盾的要素。

归结起来，从开发过程的经济性上，可以发现，有限的项目开发投入，在时间和空间上的项目开发选点和节奏把握上，均面临着多头协调的矛盾。同时带来赢利上也存在着多头协调的矛盾。

该矛盾的解决方法直接影响着开发企业在处理资源结构、开发强度、经营管理方法、相关群体利益等方面的开发问题。

对于该综合性强的核心矛盾，可对应使用“借力打力”的综合解决思路，即旅游和地产多商业模式相综合，同时引进其他相关行业更先进的商业开发模式。在开发过程中，开发企业不仅是古镇的开发者，同时也应该是产品管理者、资源管理者、营销管理者和服务管理者。

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次级矛盾：

? 当地政府与开发企业在资源评价上的矛盾：青岩的资源丰富，但对于其经济

意义和开发价值的认识，却是因人而异的。特别是开发企业和当地政府，基于其利益群体和开发目标的不同，对于可开发的资源判断是不同的，这就为企业的投入节奏形成了困难。其协调思路主要在于利用经营性开发行为，避开当地政府“倾销”资源的锋芒，引导政府把开发环境的治理做足，减少不必要的投入（特别是第一阶段），以形成有利于双方认同的投入节奏。 ? 当地政府与开发企业在开发愿景上的矛盾：政府开发景区的核心目标一般都

锁定在区域经济的带动和产业亮点的出现，而企业的开发愿景，则具有更强的战略经济意义。二者的愿景有共同，也有矛盾。而矛盾的协调，主要在于企业应该站在区域经济运营商的角度来看待青岩旅游的开发，而不是就旅游谈旅游，否则，一方面会加大对经济价值不高的资源的投入，另一方面，也缩小了自身的赢利空间。

? 原住民与开发企业在资源评价上的矛盾： 以前的商业化开发为原住民和企

业在资源评价上形成了较大的认知矛盾。一方面，原住民经营方式落后，另一方面，又奇货可居。直接增加了企业整体开发的硬性投入。因此，解决该矛盾的关键在于运用先进而迅速的系统化经营手法，打造系统化和规模化的古镇旅游新经济模式，让原住民切身感受到与企业合作的必要性和压力，同时再结合多种合作模式，让原住民真正与企业形成合作开发的关系。 ? 原住民与开发企业在开发途径上的矛盾：相对而言，原住民与开发企业再开

发途径和目标上的矛盾是较小的，均是为了实现经营效益和资产的增值。而矛盾的产生主要集中在战术方法的运用上。因此，运用统一经营、品牌营销、渠道营销等先进手法，吸引并坚定原住民与企业的合作信心，提升开发利润。

3. 适用商业模式说明

针对以上矛盾及解决思路，以旅游景区的开发模式为主体，借鉴房地产、展览、物流等多种行业的商业模式，可形成解决以上矛盾的“组合套路”。该组合套路也是解决大多数景点运营企业，在景区开

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