抵押物管理中存在的租赁风险与防范

过抵押期限的法律规定，为将来行使抵押权扫清障碍。其次，要求抵押人停止其降低抵押价值的租赁行为，督促当面签订中止或者重新签订不长于抵押期限的《租赁合同》，提供与减少价值相当的担保。否则，立即停止发放余下贷款，并提前收回贷款。

3、对于贷前租赁且作出虚假陈述的，经查证核实，认定其以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，诈骗银行的贷款行为，构成贷款诈骗罪。

4、对于倒签合同的，应收集证人证言及视听资料，揭露真相，确定实际承租的时间，起诉法院确认其倒签的合同无效；如果查明是抵押人与承租人合谋逃债的，承租人则构成诈骗罪共犯，只有承租人面临刑事追究时，才可能会明哲保身，说出真相，放弃租赁权的对抗，扫清抵押权实现的障碍。

5、根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第七款“已抵押，未经抵押权人同意的”房屋不得出租，因此大额贷款抵押，不但要求抵押人在抵押承诺书、借款合同和抵押合同明确抵押物使用现状，也可以在房管部门进行查询，取得抵押人未出租证明材料，规避抵押物倒签风险。

另外，关于抵押物的风险管理，目前存在的主要问题在于评估价值过高、对抵押物租赁重视度不够，轻贷后管理，因此已经出现了抵押担保风险。面对抵押价值高估，一般银行处于两难处境，即使依法

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清收，不但损失是肯定的，而且实现债权时间过长，也会出现责任认定风险，而不实现抵押权，则会面临更多风险。对于抵押物的租赁问题，主要在于贷前调查的核实和后续管理，首先要核实抵押物真实使用现状，以合同约束抵押人，在贷后管理中，定期进行抵押物使用情况检查和到登记管理部门查询，抵押人私自租赁的，要及时采取措施完善手续或依法维权，主管部门查询主要内容包括出租、转让、涉诉等，当抵押物出现产权争议问题，就不能总以“抵押权优先”来认定，必须进行风险预警和采取维权措施，规避法律风险。

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