浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制

浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制

【摘要】目前我国房地产行业处于高速发展和规模化扩张的阶段。近年来，房贷一直被 各商业银行视为优质贷款项目极力拓展，导致房贷规模成倍扩大。在央行不断提高利率，房 价上涨持续超过购房者的承受能力时， 违约现象就会随之发生。 本文对引起国外金融危机的 个人房贷业务加以关注， 分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、 形 成原因、表现形式进行了客观的分析，并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控 制风险的处理措施和对策。

【关键词】金融危机个人房贷风险防范及控制去年以来，受欧美金融危机影响，国外金 融市场异常动荡， 金融机构的抗风险压力加大。 同时这场风波对于国内的金融机构具有很好 的警示作用，国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管，限制混业经营，没有大范围参 与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机， 但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险 不容忽视，特别是高速增长的个人房贷业务，截止 2007 年末，我国主要金融机构的个人住 房贷款的余额已经达到了 27000 亿元， 同比增长 36．1%， 高于同期全国各项贷款增速 19．7 个百分点，监测分析个人住房贷款风险很有必要，如何范防风险、控制风险已成为当下紧迫 的课题。

一、商业银行个贷风险现状及成因分析

从拖欠贷款的购房者的主观要素分析，无外 乎恶意和善意两种。恶意是指有诈骗银行贷款的故意; 善意是指主观上并无诈骗的故意，但 因客观情况的发生以致不能按期还贷。 第二种情况的发生具有多元性， 其中不乏社会因素和 人为因素，也可能两种因素兼而有之。如社会大环境发生变化————精简机构、裁员，造 成个人下岗失业; 工作单位效益不好，不光发不出奖金，连基本工资都拖欠。还有就是自身 健康状况发生重大变故， 如突发性疾病的治疗以及实施大型手术， 这都可能造成还款的心有 余而力不足。当今离婚率的居高不下也使得住房贷款的拖欠频频发生。

( 一) 商业银行个贷风险之现状

1．假按揭。按揭贷款是商业银行的正常业务，但一些不法之徒钻法律和银行规章的空 子，以按揭这种合法的形式掩盖其非法的目的。具体来说，又表现为两种: ( 1) 炒房团。顾名思义，炒房团者购房并非为个人居住，而是囤积居奇，以伺机高价卖 出或再抵押贷款。 ( 2) 开发商恶意套贷。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第 44 条，商品房 预售应满足的条件之一是 “按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到了工程建设 总投资的 25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ” 2．二手房市场引发的风险。二手房是近年来蓬勃兴起的一个市场，由于其较好的地理 位置、相对低的房价受到一部分客户的青睐。但大多数银行不愿做二手房按揭业务，原因在 于对于二手房贷款如果条件过松，会造成银行的亏损。

( 二) 商业银行个贷风险成因分析 1．个人信用意识淡漠，信用机制的缺失。在一个国家现代经济生活中，信用制度是必 不可少的，它是整个市场经济运行的基础。信用制度的完善与否，从一个侧面上反映了一国 经济发展水平和国民素质的高低。在西方发达国家，通过社会信用制度的建立，形成了全社 会性的信用文化以及大众诚实守信的道德规范， 健全了市场运行的规范和秩序， 使信用成为 整个市场经济运行中的通行证。 如有人一旦有失信纪录在案， 在社会经济生活中简直寸步难 行。 2．风险控制和防范制度设计的缺陷。商业银行个贷风险监控制度尚不成熟，虽有保险 公司和律师事务所的介入，但这类中介机构尚未有效发挥其职能。在具体操作的环节

中，信 贷业务员一般都要求借款人提供收入证明。 但由于这并非法律上的强制性规定， 约束力较小， 因此，提供收入证明的单位一般都能满足借款人“低开”或“高开”的要求，随意性较大。 3．银行风险监控及时性的不足及监控模式亟待完善。在支撑我国商业银行的电子技术 平台中，个人住房贷款系统软件功能尚不完善，操作性较差，对业务支撑远远不够，满足不 了业务发展的需求。消费贷款一旦出现逾期，系统往往不能自动进行转结。

二、商业银行个贷风险防范

设想在更新的、更合理的司法解释出台之前，笔者认为可以 从以下几方面防范商业银行的个贷风险: 1．良好的信用环境的建设。社会信用体系的进一步发展是银行和金融界增强企业自身 实力和提高效益的必要条件， 根据客户信息建立可操作性强、 反映信息灵敏的信用评级系统 是国外金融、 消费及服务性行业最近的热点， 银行可以根据客户长期的信贷行为信息建立客 户关系管理体系。 其特点是能根据过去客户的借贷、 消费、 欠款、 还款及记忆信息发现规律， 从而预测个体或某个客户群体的行为、 动态走向以及可能的利润额和风险度。 对那些信用记 录良好的客户，在放贷时可以条件适当宽松; 而对那些信用记录不良的客户，则要加大监督 检查的力度，并在放贷时严格按条件执行。目前虽有几家银行在做这方面的工作，但是，其 信息的可信度、时效性、灵敏度以及对风险防范的指导意义都有待改进。 2．对客户进行分类分析，从源头上规避风险。防范风险要从源头开始，信贷工作人员 应对客户进行科学分类，国家公务员、教师、金融从业人员等应作为优良客户给予支持; 对 个体工商户、 小公司职员等职业和收入不具备稳定性的客户， 应根据其所从事行业和经营情 况，实行不同的贷款标准。同时，应注重核实借款人资信的真实性，尤其是借款人提供的资 信证明与其职业收入水平明显不符的，更要深入调查和核实，多渠道、多方面地了解其实际 收入状况。对那些职业及收入不稳定，无固定还款源的，放贷时要从严控制。 3．前移个贷风险监管体系，加强风险分析。商业银行应设置风险预警线，按签约开发 商、客户经理、借款人姓名、贷款金额进行对当日发放贷款按日监控分析，有条件的按旬对 比分析，发现异常情况及时处理; 设置违约预警线，按月对还本付息情况进行分析，对违约 情况及时预警; 设置账户监管体系，对签约经销商资金进行监管和分析; 监管部门定期做事 后监控，建立内部信息信用体系，完善信息传递机制。 4．强化贷后管理，防患于未然。在贷后管理阶段，要对重点客户和重点项目进行经常 性的分析和了解，及时掌握信息，把握主动权。对设置抵押的，应关注抵押物的登记落实情 况。双清办应发挥部门职能，对欠款期数较长的不良贷款，加大清收力度; 对进入诉讼阶段 的案件，要加大追缴力度。信贷部应建立并健全不良贷款分析报告制度，对欠款期数较长的 不良贷款实施重点监控。

三、结束语风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢? 围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧， 早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制 风险是水到渠成的事。

参考文献:

〔1〕杨帆。赵晓。江慧琴。亚洲金融风暴后的中国。石油工业出版社。1998 〔2〕赵其宏。商业银行风险管理。经济管理出版社。北京。2001

〔3〕张小霞。现代商业银行内控制度研究。中国财政经济出版社。北京。2005 〔4〕张吉光。商业银行操作风险识别与管理。北京。中国人民大学出版社。