房企涉税分析5类风险

土增清算中完整的剥离了，而当有土地抵减销售额时会导致应交增值税的减少，实际企业获得的现金流及应税收入总额增加，因此需要还原土地抵减销售额减少的销项税金计入土地增值税清算收入，即采用申报表的扣除后销项税额的口径更符合税收原理。

实务中有部分房开企业主张用扣除前销项税额作为土增清算口径，我们认为存在极大风险，虽然土地增值税目前在税务机关要求清算申报后90天内进行申报后税局如对清算进行复审后发现有应纳税金差异需要补交土地增值税是无需缴纳滞纳金的，但如果对该影响数不考虑在内的话，遇到土增清算普通住宅的免税临界点或者税收级距变化点的项目清算的应交土地增值税差异会很大，则会带来极大的项目回报测算及项目税负预估风险，在进行项目尽调或者收购项目时也需要考虑该事项的影响，我们建议在目前总局没有出台新的有利于房企土增清算收入口径的时候，进行项目土增预测应采用不含销项税额的销售收入的口径。

二、预收环节的营改增 （一）预缴增值税 1、预缴增值税公式

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号

第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

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应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 2、预缴时点

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

3、预缴税金的抵减

（1）预缴税金抵减应交税金

国家税务总局公告2016年第18号规定：

第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（2）预缴税金的混抵

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18号公告并未讲明房产预收款的预缴税款是否按对应项目收入抵减应纳税额还是不分项目直接抵减，但我们从申报表填写规则看是支持房地产预缴增值税可以混抵不同项目收入的应交增值税的

房地产预收款的预缴税款不需要按项目分别抵减应纳税额。当期应纳税额按规定抵减当期已预缴税款及前期未抵减完的预缴税款后，向主管国税机关进行申报纳税，即使是房屋预售款预缴的增值税，也是可以抵减同时兼营非房地产开发项目比如出租产生的应交增值税税金的。 （3）预缴税金的申报表填列

例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额”填报100万元。 （二）预缴企业所得税

营改增后总局并未出文规定预收款预缴企业所得税如何缴纳，实务中我们认为应该按如下规则进行预缴，差异还是非常大的，营改增后按预计毛利率预缴的企业所得税大幅增加。 营改增前预缴所得税的税基

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预计利润=预收款*预计毛利率-预缴营业税及附加-预缴的土地增值税 营改增后预收款价税分离后对应换算成不含税预收款 预计利润=不含税预收款*毛利率-预缴增值税对应附加-预缴土增 =预收款/（1+税率或征收率）*毛利率-预缴增值税对应附加-预缴土增税

我们举例如下比较两者差异，某房地产开发企业预售收入10000万元，预计毛利率为10%，土地增值税预征率为3%，增值税适用一般计税方法税率11%，预缴增值税时预缴了12%的城建及教育费附加，依据上述数据计算结果如下表，营改增前后预收款计算的所得税的预计利润差异非常大，无形当中在预缴所得税环节营改增直接增加了房企前期预缴税金的资金占用。 （三）预缴土地增值税 1、土地增值税预征计税依据

70号公告规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

特殊事项：对地下车位如能办理权证的按照其他类型房产预征，如不能办理权证的则不参与清算也不预征土地增值税。 3、预缴土地增值税注意基数口径事项

预缴土地增值税计税依据不是价税分离后的预收款，不是预收款/（1+适用税率或征收率）*3%，用上述公式换算后是=预收款*（1+适

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