房地产行业研究季报2011年三季度(20111108)

房地产行业季度发展报告

在“买涨不买跌”的资产价格惯例下，如果价格深调，则购买回调需要高政策成本。加之房地产关系社会稳定，政策在房地产的内在定位为“消减泡沫，维持稳定”，由此政策会抑制市场深调。

对应实际有效需求受政策限制未能得到释放，如果情景化描述就是“行业资金链枯竭，市场需求堰堵湖”。

从开发商的融资成本和项目收益的对比看，降价的底线是使自有资金的相对收益为正。参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。例如，一个定价为15000/平的住宅项目，净利率水平为21%，假设其它条件不变，并进一步假设该项目的自有资金与负债比例为50%，当该项目分别降价5%、10%、15%时，净利率水平分别降为17%、13%、8%，如果平均借贷成本超过8%时，与潜在的机会成本相比，自有资金的收益率将为负，因此，在合理定价的条件下降幅15%是极限状态。 3、土地市场：流拍、底价成交下土地获取机会出现

9月，大部分城市的土地成交面积、成交均价均有一定的回落，在行业资金链紧张下，流拍成为主题词。从当前的土地溢价率看，底价成交成为常态，房企土地获取溢价能力提升。

前9个月的全国土地出让金同比首次出现下滑2.24%。在财政压力和土地供应计划完成压力下，各城市土地供应均开始放量。 图表 29：主要城市土地市场成交情况

资料来源：各地方土地储备管理中心

一线城市包括北、上、广、深、杭；二线城市取GDP靠前的前24个主要城市；三线城市取GDP靠前的随后68个主要城市。

? 一线城市1-9月累计推出土地10391万平米, 同比上升7.3％。9月，全国一线城

市土地挂牌价环比小幅回落至2461元/平米，同比降幅为34.29%。 ? 二线城市1-9月累计土地推出量为5.41亿平，同比增长4.76％。9月，二线城市

的土地挂牌价格1186元/平米，同比降幅为31.78％。

? 三线城市1-9月累计推出土地5.43亿平米，同比增加17.7％。9月，三线城市的

土地挂牌价为922元/平米，同比增幅为33.95％，变动趋势整体要强于一线和二线城市。

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