2010秋《资产评估》作业（一）答案参考

第二步：计算总费用 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9）

房产税 390000×12%=46800（元） 管理费 390000×3%=11700（元）

房租损失准备金 390000÷24=16250（元）

房屋现值 800×500-800×500×2%×10=320000 修缮费 320000×1.5%=4800（元） 保险费 320000×3‰=960（元） 房屋折旧费 800×500×2%=8000（元） 土地使用税 2×360=720（元）

年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230（元）

第三步：年总纯收益 390000-89230=300770（万元） 第四步：计算土地纯收益

（1）房屋纯收益 320000×10%=32000（元） （2）计算土地纯收益 300770-32000=268770（元）

第五步：计算土地永续条件的价格 268770÷8%=335962.5（元）

每平方米=33359625÷360=9332.29（元）

计算土地50年期的价格 268770÷8%×[1-1÷(1+8%)50]=3287993.67（元）

每平方米=3287993.67÷360=9133.32（元）

4．4.某房地产公司于1994年11月采用有偿方式取得一块土地使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价每平方米2000元，经济寿命为50年。1998年该类建筑重置价格为2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为800平方米。该建筑现出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地写字楼租金一般为每月50元/平方米，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等共计73260元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。根据以上资料，评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。采用残值法

第一步：计算年房租收入 50×12×800×（1-10%）=432000（元） 第二步：计算总费用 已知73260元

第三步：年总纯收益 432000-73260=358740（元）

第四步：计算建筑物重置成本 2500×800×（1-2/48）=1916666.67（元） 第五步：计算建筑物的纯收益 1916666.67×8%=153333.33（元） 第六步：计算土地纯收益 358740-153333.33=205406.67（元） 第七步：土地使用权价格

205406.671[1?]?2803805.19(元） 467%?1?7%?单位地价 2803805.19÷500=5607.612803805.19 (元)

5.某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的6宗地的交易情况，见下表：

表1 参考宗地情况指数表 宗地 成交价 650 640 700 600 750 700 交易时间 1995 1995 1994 1996 1997 1998 1998 交易情况 1% 容积率 1.3 1.1 1.4 1 1.6 1.3 1.1 区域因个别因素 0 素 1% -1% -2% -1% 2% A B 0 0 C 5% 0 -1% 0 D 0 -1% 0 E F 1% 0 G 0 0 0 表2.土地地价指数表 时间 1992 指数 100 1993 103 1994 107 1995 110 1996 108 1997 107 1998 112 表3.容积率地价指数表 容积率 地价指数 1 1.1 1.2 1.3 115 1.4 1.5 1.6 100 105 110 120 125 128 112100105100100?????592110101115100101112100105100100B.640??????65811010010510099112100105100100C.700??????62310710512010098

112100105100100D.600??????6671081001009999112100105100100E.750??????63810799128100102112100105100100F.700??????633112100115101101A.650?案例A的值为异常值,应予剔除（658+623+667+638+633）÷5=643.8（元/平方米）

6. .有一宗“七通一平”的待开发建筑土地，土地面积为2000平方米，容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建设费和专业费在建设期均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，建筑开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。 第一步:计算楼价 8000×2000×2.5=40000000（元）

第二步:计算建筑费和专业费 3000×2000×2.5×（1+10%）=16500000（元 ） 第三步:计算销售费和税费 40000000×（2.5%+6.5%）=3600000（元） 四步:计算利润 （地价+16500000）×10%

第五步:计算利息第六步:计算地价

地价=40000000-16500000-3600000-0.1236地价-990000-0.1地价-1650000 地价=14105916.97（元）

第七步:计算结果 单位地价=14105916.97÷2000=7052.96(元/平方米)

单位楼价=7052.96÷2.5=2821.18（元/平方米）

三.简答题（20分）

1． 无形资产具有什么样的功能特性？参考教材P173-174。 2． 如何确定无形资产的收益年限？参考教材P183。

3．长期投资评估的主要特点。参考教材P224。 4．直接投资收益的主要分配形式。参考教材P235。

四．计算题（共60分）

（二）无形资产（40分）

1.某企业拟转让甲产品生产的全套技术，该技术帐面原始成本为5000万元，已使用2年，预计还可使用10年。近2年物价涨幅为20%。由于该技术转让，本企业产品的市场占有率将有所下降，在以后10年，减少收入按折现值计算为1300万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算为1200万元。该企业与购买方共享用这项生产技术所形成的设计生产能力分别为6500万件和3500万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。

第一步：计算重置成本净值 5000×（1+20%）×`10/（2+10）=5000（万元） 第二步：转让成本分摊率 3500÷（6500+3500）×100%=35% 第三步：无形资产转让机会成本 1300+1200=2500（万元） 第四步无形资产最低收费额 5000×35%+2500=4250（万元）

2.企业转让A产品加工新技术，购买方用于改造其原生产线设备。经过对无形资产边际贡献因素分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润80万元、120万元和70万元，分别占当年利润总额的40%、30%和25%。假设折现率为10%，试评估该技术的利润分成率

第一步 计算追加利润折现值

8012070 ???224.49(万元）231?10%(1?10%)(1?10%)第二步 总利润折现值

80?400?30p?25% ???722.76(万元）231?10%(1?10%)(1?10%)第三步 分成率 224.49÷722.76=31.1%

3. .甲企业将一专利使用权出让给乙企业，采用利润分成方法。该专利从外部购入，帐面成本40万元，年

通货膨胀率为10%，已经使用2年。乙企业拟投入合营的重置成本为3000万元。甲企业无形资产成本利润为400%，乙企业拟合营的资产原利润率为12%。该无形资产投资的利润分成率为多少？ 第一步 无形资产约当投资量

40?(1?10%)?(1?400%)?242（万元）

第二步 购买方约当投资量 3000×（1+12%）=3360（万元） 第三步 分成率 242÷（242+3360）=6.72%

4. 某工业企业整体拍卖。在对其资产评估时，需要评估这家企业的一项自创生产工艺流程价格。研制时发生费用如下：原材料费3万元，燃料动力费0.3万元，辅助材料费0.5万元，专用设备费0.4万元，

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