住建部最新房产征收评估办法（肖伟律师）

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住建部：房屋征收按市价评估补偿

2011年6月7日，住建部印发《国有土地上房屋征收评估办法》，在国有土地上房屋征收中，应评估房屋的“类似房地产的市场价格”，被解读为“市场价格”。

一、《办法》要点

自2011年6月7日起施行，是“新拆迁条例”的延续。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

适用范围：评估国有土地上被征收房屋价值评估、测算被征收房屋市场价格，及对评估结果进行复核评估和鉴定。 被征收房屋的类似房地产:指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋价值:指正常交易情况下，在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等。

房价评估机构：由被征收人在规定时间内协商选定； 协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机确定。

评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

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评估委托合同：由房屋征收部门作为委托人，向房价评估机构出具委托书，并与其签订委托合同。

征收登记：房屋征收部门应向评估机构提供已登记房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果，并向被征收人公布。 已登记的房屋一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对未登记建筑，应按照市、县级政府的认定、处理结果进行评估。

评估方法：被征收房屋的类似房地产有交易的，选用市场法评估；被征收房屋有经济收益的，选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，选用假设开发法评估。 实地查勘：房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况在评估报告中说明。 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 分户评估：评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 二、法定程序

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被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。

评估机构复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应书面告知复核评估申请人。 评估专家委员会：各省、自治区住建部门和设区城市的房地产管理部门组织成立评估专家委员会。

被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，出具维持评估报告或重新出具评估报告的鉴定意见。

被征收人对补偿仍有异议的，被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。

房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。 房屋征收评估费由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

2011年6月8日

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