商业地产招商操盘思路及技巧

邻近的购物中心提供的商品质量更好而来该地购物。

对各项指标最大化的购物中心来说，距离第三商圈的车程可能在一小时以上，在主要的大都市第三商圈的范围会超出第一商圈80公里以上，它的商圈范围已经超越了交通工具和地理距离的概念。 第三商圈调查一般有以下内容

竞争对手与情况 交通状况 汽车数量 服务业态状况 周边大型购物中心的数量和质量 车道的标准等级、车流量及交通易达性 每百户家庭汽车拥有量 城市服务业发展状况，特别是旅游业发展状况及所在城市的国际地位

十二、商场的调控：

商场的宏观调控：购物中心的宏观调控就是通过对租金、准入、营销等环节的调节控制，使购物中心的经营方向朝着既定的方向发展。

商场的微观调控：就是购物中心经营管理公司根据各个租户在长期的经营过程中出现的各种针对性的、个性化的问题进行调整和优化，提升其经营能力，促进其经营绩效的提高。 1、商场宏观调控的定义：

通过对租金的调节 通过对准入的控制 通过对营销的操作 宏观调控的作用：购物中心的管理者首先要保证对整个商场的经营方

达成的目的 使购物中心的经营方向朝着既定的方向发展 向、租户结构的有效调节和控制，细节的工作才有实质的意义。商场的经营和管理工作都是动态的，商场的租户条件和外部条件每天都在发生变化，实施商场宏观调控，就是实现对商场经营管理工作的动态调节。

租金调整租户：购物中心通过对租户的洗牌淘汰一部分经营不善或不适宜在本场经营的租户，同时也通过动态调节对租户进行优化组合，实现最佳的经营绩效。购物中心的经营结构也就是这样，在经历一轮一轮的洗牌淘汰后，直至达成最佳组合。

调整租户的目的：实现租户的新陈代谢，也使自身在租户调控中处于有利的位置，减少违约等纠纷事件的发生。

购物中心调整租户的制约因素

购物中心与租户签有租赁协议，购物中心单方面解约容易引起法律纠纷 如果原租户不愿意解除租约，而购物中心单方面解约，购物中心必须支付违约金 购物中心不遵守租赁合约，将在全场商家中形成互动效应，产生租户结构不稳定的危险 租金调整租户流程

明确目标

购物中心开业后租户调整势在必行，物业经营管理公司必须保持调整的主动性 购物中心开业后进入冷场期，在此阶段租户的经营状态普遍不佳，租金支付能力不高

招商策略

在招商阶段与租户签订租赁合同时，制定较高的租金水平。一方面体现较高的物业价值另一方面保持日后租金优惠调整的空间 与租户承诺开业后租金弹性，但不做任何书面承诺，双方租赁关系的确认以双方共同签署的租赁协议为准 调整租户策略

开业后经过对租户的经营状况进行考核评估，确认一批经营状态和经营能力不佳的租户进入调整名单，必须要使这一部分商家离开。 以租金为杠杆进行租户调整，针对本商场愿意留下来的租户给予较大的租金优惠，使其租金支付能力与经营状况相适应，这些商家能在本商场继续经营下去 针对本商场要调整的租户不给于任何租金优惠增加其运营困难，通过超出其租金支付能力的高租金策略迫其主动离场 实现目的

在经营管理公司不违约、不需要支付违约金的前提下，以租金作为杠杆通过相对平稳的方式实现租户调整 通过引入新的、具有更强的经营能力，更适应本场经营的租户进场，与原有优质租户共同形成本商场的更趋优质的商业经营结构 2、商场微观调控 原因 任何细节问题都是联系在一起的 通过微观调控、修正经营方向，不同的租户总是会产 生这样那样的问题

动力 发展方向 提高经营效率