市调及分析预测报告

二：市场供求因素建议

1：首届长株潭房博会

首届长株潭房博会在长沙开幕，在这场80家开发商同台角逐的房交会，因为新政冲击并没有获得太多人气，随着长株潭一体化的进程，首届长株潭房博会在形势上首次实现了三市房地产市场的统一。长沙第30届房交会同比去年参展规模几乎缩水一半，问多买少的消费者，意兴阑珊的开发商??也让业内直呼“展会营销时代没落。 2：长株潭公积金互通

12月份，长株潭住房公积金全面实现异地互通，这也是继2009年珠三角八市之后，国内第二个互通住房公积金异地贷款的城市群。

3：长沙市商品房均价突破6000元/平方米

12月第一周，来自长沙市房产研究中心的数据显示，长沙市全市新建商品房均价突破6015元/平方米，其中，住宅均价5766元/平方米。从年初的5000元/平米价格到年末的6000元单价，长沙楼市一年来的价格走势已然明了。尽管政府重拳出击房地产行业，9.29新政、限购令，加息等组合拳接连袭来，但长沙楼市价格依然走稳。价格洼地，返乡置业，城市化进程，在多重利好的共同做多之下，长沙房价还会继续攀高。房地产投资仍然将会是民间储蓄资金最大的家庭投资窗口之一。本项目作为暮云版板的全新楼盘有一定的市场号召力，升值空间可期。

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三：南郡雅园资金投放量及资金回收建议

1：以“分期”开发实施开发建设

以“分期”开发策略实施开发建设，减少资金占用比例，降低整体建设资金的投入风险。 2：以“分栋”施工实施工程建设

以“分栋”施工策略施工程建设，以分栋销售试探市场反应，加速资金周转速度，降低财务成本。 南郡雅园销售策略，销售政策及价格控制建议 1：以“”对比定价法“”确定销售价格

以“”对比定价法“”确定销售价格，建立客观的销售价格体系 2：以；“低开(盘)” 、“高走(势)” 、“低清(盘)”的整体价格策略 3：以阶段控制法实施价格控制

实施“认购期价格”“开盘期价格”“高峰期价格”“发展期价格”“尾盘期价格”“清盘期价格”的销售节奏控制策略

4：以互动控制法实施销售节奏和成交价格的整体控制

对销售节奏和开发节奏进行互动控制，在保证最短时间实现资金回笼前提下，实现利润最大化。

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四：最佳上市时间建议

最佳上市时间建议：于2011年春节前市场遇热，全面反复吸筹，待春季房交会火爆开盘。

优势：1：规避了周边项目集中上市的全面竞争阶段；

2：项目工程状况，符合预售条件，顺势而为；

劣势：1：承担区域引导的作用，营销成本较高；

2：市场认同需要逐步提高；

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五：项目开发节奏建议

1：以“分栋”施工实施工程建设，按可先建三号栋，再建一二号栋，最后建四号栋；

2：项目销售可根据建设情况分批营销，建完一栋即销完一栋，反复开盘，开完即清，严格销控，不打乱销售节奏，人为造成市场饥饿感。

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