九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目可行性报告

片区旧城改造，加快了主城区企业“退二进三”战略的实施，为重庆弹簧厂、重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆红星酿造厂、重庆巨汇工程机械租赁公司等企业进入九龙工业园区，获得更大的发展空间提供了助力。旧城部分的拆迁将促进该地区城市建设按照科学规划，有序发展，为推进城市化战略作出贡献。

荒沟—石坪桥—水碾片区旧城改造项目已纳入九龙坡区的区级领导组团式重点工作项目，目前九龙坡储备中心正全力推进该片区的拆迁。荒沟片区作为九龙坡区的又一亮点工程，必然会进一步推动该区的经济建设。 3.2 项目建设必要性

3.2.1 实施西部大开发和加快地区经济发展的需要

根据《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，国家实施的西部大开发将作为我市重点实施的五大战略之一。重庆市在西部大开发中的战略定位是将其建设成为长江上游的经济中心，更好的发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。做大做强“都市经济发达圈”，形成全市经济新的增长极，是我市实施西部大开发战略的重要步骤。

改革开放以来，九龙坡区在城市建设、房地产开发和能源、交通、通讯、园林绿化等基础设施的建设取得了可喜的成绩，工业基础、城市面貌和生活环境得到了明显改善。实施西部大开发战略，“都市经济发达圈”的进一步做大做强，为九龙坡区社会经济发展带来了良好的发展机遇。因此，实施本项目，加快旧城改造，加快城镇化建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提

26 高城市品位，优化经济结构，增加财政收入，对实现九龙坡区“十一五”规划、推动西部大开发进程具有现实意义。

3.2.2 贯彻实施主城区“退二进三”战略的需要

根据重庆市人民政府关于印发《“十五”后期重庆加快发展服务业的工作意见》第二十四条：采取综合措施推动“退二进三”。对“退二”企业土地建立统一的收购、整理、储备、出让机制，为工业企业的退出创造条件。把企业的“退二”与国有企业改革、职工下岗分流、企业技术改造、产品结构调整有机地结合起来，配套相应的国企改革政策、职工安臵政策、企业技改资金，调动工业企业退出的积极性。以产业园区的税收、土地、工商等方面的优惠政策为引导，将产业园区作为“退二进三”过程中企业迁入的基地，为迁入企业的长远发展创造条件。搬迁企业划拨土地使用权出让后，其土地出让金可以作为国家资本金注入企业。国有企业进行土地臵换，其使用权处臵后所得收益，全部用于企业搬迁、分流安臵职工和清偿债务，也可用于合资、融资、开发等活动。

按照我市“退二进三”的战略思路和该片区的城市规划要求，项目实施对区域内现有的重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆联运总公司、重庆红星酿造厂等单位企业异地搬迁。通过实施本项目，对该区域进行旧城改造，为企业搬迁提供建设资金，同时工业企业的退出又可改善城市环境，项目实施对推进了主城区企业“退二进三”的进程对促进城市生态环境的改善都将作出积极贡献。

3.2.3 完善基础设施，提高土地利用价值，促进社会稳定 项目实施旧城改造的荒沟—石坪桥—水碾片区，现有建筑多为上

27 世纪60－70年代建筑，目前存在城市布局混乱、城市面貌脏乱差旧，区域经济发展滞后，区内居民收入低，低保户比重高，社会治安不稳定等储多问题，这些问题既影响了城市形象，又未能将土地的资源价值体现出来。通过实施本项目，促进袁茄路拓宽改造工程的实施，形成快速、便捷的连接外部交通的城市干道，并完善给排水、供电、供气、通讯等基础设施，为城市建设创造良好的条件，对加快加大吸引房地产开发商进入该区域的力度及时间，促进整个荒沟—石坪桥—水碾片区内商品房升值起到重要的作用。同时通过旧城拆迁，采取有效的安臵补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿，旧城改造开发后，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于该地区的下岗人员、失业人员的安臵，对社会环境稳定起到较好的作用。

综上所述，实施本项目，对完善基础设施，带动片区开发，提高土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业“退二进三”的进程，提高当地居民生活质量，推进我市城镇化和西部大开发具有典型意义，项目实施是必要的，也是迫切的。

28 4 土地市场分析预测

4.1 重庆市房地产业发展现状

4.1.1 主要政策影响

近年来，针对一些地区房地产投资和价格增长过快，空臵房大量增加的情况，国家从宏观上采取一系列强有力的措施对全国的房地产业进行了十分有效的调控。2003年、2004年从房地产开发用地管理方面进行了有力的调控，2004年从房地产金融方面进行了有力的调控，2005年从房地产税收管理方面进行了有力的调控。一年一个重点，三年三项重要措施，使我国房地产业整体发展比较健康，市场规范有序。

重庆市结合自身实际，坚决贯彻国家宏观调控决策，采取一系列有效措施，稳定住房价格，调控开发总量，优化供应结构，2007年，我市房地产市场保持了稳定健康的发展态势，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调。

2007年6月初，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。

9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称“927新政”)，对房地产开发贷款、土地储备贷款、

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