九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目可行性报告

魏老师：就是13.4成本估算的数据与表1-1投资估算的数据逻辑关系

麻烦帮我核对一下

目 录

1

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

总论 ............................................... 1

基本情况 ...................................................... 1 项目业主简介 .................................................. 2 编制依据 ...................................................... 3 主要研究结论 .................................................. 4 主要技术经济指标 .............................................. 4

2

2.1 2.2

九龙坡区经济社会现状及发展战略 ...................... 6

地区经济社会发展现状 .......................................... 6 九龙坡区“十一五”规划纲要（节选） ............................ 7

3

3.1 3.2

项目背景及建设必要性 .............................. 19

项目建设背景 ................................................. 19 项目建设必要性 ............................................... 26

4

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

土地市场分析预测 .................................. 29

重庆市房地产业发展现状 ....................................... 29 九龙坡区房地产业发展现状 ..................................... 32 重庆市房地产业发展前景分析 ................................... 34 重庆市主城区土地市场预测 ..................................... 36 项目土地开发的优势 ........................................... 38

5

5.1 5.2

建设内容及建设规模 ................................ 39

建设规模 ..................................................... 39 建设内容 ..................................................... 39

6 建设地址及建设条件 ................................ 40

1 6.1 6.2

建设地址 ..................................................... 40 建设条件 ..................................................... 40

7

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

土地整治方案 ...................................... 42

现状概述 ..................................................... 42 场地平整原则 ................................................. 42 整治方案 ..................................................... 43 旧房拆除 ..................................................... 44 管网工程 ..................................................... 46

8

8.1 8.2 8.3

环境保护 .......................................... 47

施工对环境的影响 ............................................. 47 运营对环境的影响 ............................................. 47 环境保护措施 ................................................. 48

9

9.1 9.2 9.3 9.4

征地拆迁及安置 .................................... 49

基本情况 ..................................................... 49 征地拆迁费用测算执行的文件标准 ............................... 49 补偿安置方案 ................................................. 50 拆迁安置费用测算 ............................................. 52

10

10.1 10.2

组织机构与人力资源配置 ............................ 54

组织机构 ..................................................... 54 人力资源配置 ................................................. 54

11

11.1 11.2

实施进度及招标方案 ................................ 56

实施进度 ..................................................... 56 招标方案 ..................................................... 56

12

12.1 12.2

投资估算及资金筹措 ................................ 58

投资估算 ..................................................... 58 资金筹措 ..................................................... 59

13 经济效益评价 ...................................... 61

2 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9 13.10

评价依据和原则 ............................................... 61 评价假设 ..................................................... 61 基础数据 ..................................................... 61 成本估算 ..................................................... 62 开发收入测算 ................................................. 62 财务评价报表 ................................................. 71 盈利能力分析 ................................................. 71 贷款偿还能力分析 ............................................. 71 不确定性分析 ................................................. 72

评价结论 ................................................. 73

14

14.1 14.2 14.3 14.4

社会评价 .......................................... 75

社会影响分析 ................................................. 75 互适性分析 ................................................... 76 社会风险分析 ................................................. 77 评价结论 ..................................................... 77

15

15.1 15.2

风险分析 .......................................... 79

主要风险因素 ................................................. 79 防范和降低风险的对策 ......................................... 79

16

16.1 16.2

结论与建议 ........................................ 81

结论 ......................................................... 81 建议 ......................................................... 82

3 1 总论

1.1 基本情况

1.1.1 项目名称：九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目 1.1.2 项目性质：旧城改造

1.1.3 建设地址：九龙坡区荒沟－石坪桥－水碾片区 1.1.4 项目业主：重庆市九龙坡区土地整治储备中心 1.1.5 注册地点：九龙坡区直港大道17号 1.1.6 注册资金：23550万元 1.1.7 法定代表人：陈德源 1.1.8 建设规模及建设内容：

根据重庆市人民政府渝府地［2003］15号文关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟—石坪桥—水碾片区N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块。旧城改造总面积452.56亩。建设内容包括红线范围内的全部拆迁安臵工程、旧房拆除工程、土地整治工程。具体内容包括：

1、住宅拆迁面积38904.69m2，补偿安臵居民426户； 2、非住宅拆迁面积96728.83 m2； 3、拆迁企事业单位4家； 4、旧城改造场地整治 整治面积452.56亩，其中：

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