土地经济学重点整理

1.土地使用权出租 2、土地使用权抵押

附： 不属于土地市场经营范围的土地使用权经营方式 ——划拨土地使用权

无偿取得的划拨土地使用权的用地者只有依法使用的权利，而不得自行转让、出租、抵押土地使用权，不得利用划拨土地使用权谋取土地收益。 第三节 我国农村土地市场

我国农村实行集体土地所有制度，土地土地所有权归集体所有，其主要变更方式是土地征收，严格地讲不属于土地市场范畴。

农村土地市场由在集体土地所有权基础上派生出的其它权利流转所形成

第五章 土地金融 第一节 土地金融概述

1.土地金融是地产业和金融业相结合的产物，是金融体系的重要组成部分。 2.地产业与金融业的关系十分密切，二者相濡以沫、共生共荣。 3.土地金融通常与住房金融相结合称为房地产金融。 一、什么是土地金融

即围绕土地开发、经营、管理等活动而发生的资金筹集、融通等金融行为。其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而获得的资金融通行为。 二、土地金融的功能

1、促进地产市场的形成和发育 2、带动金融业的发展

3、促进国民经济的长期稳定发展。 三、土地资金及土地金融的特性

1、土地资金的特性：融资量大、融资周期长、融资的固定性和地域性 2、土地金融的特性:自偿性、灵活性、政策性、脆弱性 四、土地金融的分类

1、市地金融:市地在取得、开发、经营、消费等环节发生的货币和资金的融通行为。 2、农地金融:农地在取得、改良、经营等环节发生的货币和资金的融通行为。

农地和市地的不同功能决定了农地金融和市地金融的不同特点，市地价格高且收益比较稳定，能取得高额抵押贷款、偿债能力强、偿还期限不必过长 第二节 中国土地金融的发展

房地产金融的发展与商品经济的发展相辅相成、密切相关。

新中国成立后，房地产金融曾一度消亡。20世纪80年代后期随着城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革的进行，房地产金融才逐步发展起来。 一、我国房地产金融的发展现状

1、资金融通方式：以银行信贷为主导的单一融资格局(直接 间接)

2、房地产资金供给者：金融机构：1.商业银行 房地产信贷部2.住房储蓄银行（在烟台和蚌埠，但目前已无）3.住房资金管理中心 3、房地产信贷业务：

商业贷款：1. 商品房抵押贷款2. 房地产开发贷款 流动资金贷款3. 商品房建设贷款 政策贷款：1. 公积金贷款2. 安居工程贷款 4、房地产资金需求者

借款主体：1.政府及其事业单位 如土地储备中心从国家开发银行、其它商业银行贷款 2.房地产开发经营企业从商业银行贷款 如：流动资金贷款3.个人商业性贷款、政策性

贷款、组合贷款

二、我国房地产金融主要问题

1、房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。

2、二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。 3、三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。

4、四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。 第三节 国外房地产金融发展模式

国外房地产金融发展模式对于中国房地产金融的发展具有重要的借鉴意义。 一、房地产金融发展模式

1、以证券融资为主导的房地产金融：以美国为例，主要特点：1.信贷市场开放程度高； 2.抵押贷款证券化程度高；3.融资工具多样化；4.政府干预住房信贷市场。

2、以储蓄融资为主导的房地产金融：以德国、法国为例。主要特点：1.专业化的住房储蓄机构；2.封闭运行的融资体系；3.政府对住房储蓄实施奖励政策；4.多样化的房地产金融工具。

3、以财政融资为主导的房地产金融：以日本为例，主要特点：1.官方金融机构是住房信贷市场的主要供给者；2.住房储蓄制度；3.财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源。 二、国外房地产金融的发展趋势1、逐步放开存贷款利率。2、打破住房金融领域的专业分工。3、融资方式从储蓄到证券化。4、政府干预。

第六章 土地利用原理与土地利用问题 第一节 土地利用和土地利用原理 一、土地利用的含义及其内容

1、 土地利用：人类在利用土地的特性满足自身需要的过程中对土地所进行的使用、保护和改良。

第二节 当前我国具体土地利用制度

人多地少的基本国情要求我们采取世界上最严格的土地利用与管理制度 一、土地利用目标－－三效益（经济、社会、环境）有机统一

二、土地利用原则 1、坚持统一规划的原则。2、坚持节约用地原则。

三、具体的土地利用制度（一）耕地占补平衡制度（二）土地利用用途管制制度（三）土地利用分区与差别化政策

第三节 我国土地利用现存问题

一、 我国城市土地利用现存问题：1.城市用地结构不合理 2.城市用地的空间布局不合理 3.城市土地利用的方向失控 4.城市土地利用规模失控 5.一些城市之间结构趋同、重复建设，造成土地资源和财力、物力的巨大浪费 6.城市土地开发利用的强度不合理 2、主要原因：1.历史原因 2.经济体制改革方面的原因 3.规划本身的原因 4.法制方面的原因 5.管理方面的原因

3、主要对策：1.城市土地开发利用要贯彻可持续发展战略 2.编制切实可行的区域规划 3.改革城市总体规划编制的思路和方法，使城市总体规划对城市土地利用真正起到引导和调控作用 4.进一步完善城市规划法律、法规体系 5.理顺管理体制

二、 我国农村土地利用现存问题1、耕地急剧减少2、耕地质量下降3、大量耕地非农化

第七章 土地收益及其分配 第一节 土地收益的形成 一、按照马克思主义原理

马克思主义原理认为，土地收益是土地物质和土地资本带来的。

土地可以分为土地物质和土地资本。土地物质主要是由土地的自然条件决定的；土地资本主要是由土地投资决定的。因此，土地收益可以分为两个部分，土地物质收益和土地资本收益。土地物质收益是由土地物质条件带来的，土地资本收益是由土地投资带来的。 二、 西方经济学观点 土地是生产要素，在生产和经营活动中会形成收益，就如同劳动力在生产中会形成收益一样。

第二节 土地收益的形式和分配流向 土地的保有、土地开发及出租、转让等各种经济活动，最终都要体现在土地收益的分配上。 一、土地收益的主要形式

1、租：主要指地租，表现为土地出让金。2 、税：如耕地占用税等。3、费：如土地使用费等。 4、利润：

二、土地收益的分配流向

土地收益分配 政府 企业 个人 中央政府 地方政府 三、政府获得土地收益的主要形式

第三节 土地收益分配中存在的问题

探讨土地收益分配问题可以从两大方面研究：一是城市土地收益的分配问题，主要体现

在国家与各类土地使用者的关系以及各级主体之间的关系；二是农村土地收益的分配问题，集中反映了国家与集体、农民之间的关系。

1、房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱,费挤税现象严重。2、实物地租不透明，扰乱了土地收益分配的机制3、税负不公平4、征税范围过于狭窄5、计税依据不科学

二、改革思路

基本思路一 ：正税、明租、少费

基本思路二 ：依据房地产市场运行过程设计税收体系。

1、房地产开发投资环节 ：修订和完善耕地占用税,扩大征税范围 2、房地产转让环节 ：设置转让税（将营业税纳入该体系）

3、房地产保有环节：将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税 4、房地产收益环节 ：修订和完善个人所得税，保留土地增值税