土地经济学重点整理

一.城市土地使用制的建立与完善

1、传统城市土地使用制的特点：行政划拨。无偿无限期使用。禁止土地使用者转让。 2、传统城市土地使用制的形成与建立：

3、传统城市土地使用制的弊端：1.土地使用效率低，土地浪费严重。2. 国家土地所有权在经济上得不到体现。3.土地得不到优化利用。4.不利于调动企业进行改革和提高经营管理水平的积极性。 5.国家投入城市建设的资金无法收回，城市基础设施“欠帐”严重。 4、城市土地使用制的改革：

（1）城市土地使用制改革的基本内容：

将计划经济体制下的国有土地使用权“无偿、无限期、无流动”使用，改变为“有偿、有限期、有流动”使用；逐步建立起适应社会主义市场经济需要的土地配置机制，其核心涉及土地收益的再调整。

（2）我国城市土地使用制度改革过程：

1.征收土地使用费和土地使用税2.实行土地使用权有偿出让、转让制度 3.建立土地管理机构，修改制定行政法规 ：第一，制定地方性出转让法规。第二，修改宪法和土地管理法。

第三，制定全国性土地使用权出让和转让条例。4.整顿行政划拨土地使用权转让市场。 5、现行城市土地使用制的基本内容和格局：

（1）在不改变土地国有化的条件下，通过采取拍卖、招标、协议等形式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；

（2）土地使用者在使用年限内可以将建设用地使用权进行转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受到国家法律的保护；

（3）建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，但建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。 二 农村集体土地使用制的建立与完善 第四节 我国现行土地管理体制

我国的土地管理体制实行垂直统一管理模式，以1986年原国家土地管理局的成立为标志、同年颁布实施的《土地管理法》为依据。 二 我国土地管理的主要内容 1、土地利用管理

包括土地评价和规划；土地用途管制；建设用地管理、农田保护管理；土地开发、保护、整治管理和土地利用监测管理等。 2、土地权属管理

包括土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案管理等。 三 现行城市土地管理体制的运行

1、土地收购储备制度成为政府调控市场的主要工具。

2、招标、拍卖、挂牌成为政府供应经营性用地的唯一方式。 3、构建了较为完善的土地交易规则。

4、市场信息发布制度增强了土地市场的透明度。 5、中介组织成为独立运作的市场主体。 第三章土地产权及其结构 第一节 产权与土地产权理论 一、产权及其特点

1、产权：对一项财产所拥有的权利，所以也称财产权。

2、产权的特点：1.产权是人对物的权利。2.产权具有排他性。3.产权的客体必须是有价值的和可占用的。4.产权由国家法律保护。5.产权不是绝对的权利，要受到国家社会的制约。 二、土地产权理论的基本点

1、土地产权：土地财产权利的总称，即土地所有权和从土地所有权中发展、分离和独立出来的一束权利的集合。

2、土地产权理论的基本点：1.土地产权是各个权益主体对土地资产的“权利束”。2.土地产权是土地市场的交易对象。3.土地产权结构影响土地资源的配置效率。4.土地产权界定的合理性取决于其产权的排他性。5.土地产权是一种法律规范。 第二节 土地产权的构成

关于土地产权的构成和在土地上设立的权利，不同的国家和不同的地区各不相同。这种不同表现在几个方面：

?在土地上设立的权利名称不一样； ?各种权利的内容和含义不一样；

?在土地上设置权利的多少也不一样。 第三节 我国现行土地产权制度

1、土地所有权的概念 土地所有者在法律规定范围内享有的对土地的占有、使用、收益、处分的权利。

土地所有权的权能1.土地占有权。指依法对土地实行掌握和控制的权利。2.土地使用权。指依法对土地进行实际使用的权利。3.土地收益权。指依法收取土地所产生的自然或法定孽息和利益的权利。4.土地处分权。指依法处置土地的权利，包括出租、买卖、赠送、遗赠、抵押等。

3、土地所有权的特征1.权利的主体是特定的。2.土地所有权行使的绝对性。3.土地所有权行使的排他性，即法学上的“独占性”。4.土地所有权具有追索性。5.土地所有权权能的完整性。6.土地所有权权能组成部分的可分离性和可复归性。

土地用益物权

1、不动产用益物权： 2、建设用地使用权

建设用地使用权指建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利。 建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。在使用期限内，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 3、土地承包经营权

土地承包经营权指土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利，有权自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 4、宅基地使用权

宅基地使用权指宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。 5、地役权

地役权指利用他人的不动产以提高自己的不动产的效益的权利。“他人的不动产”为“供役地”，“自己的不动产”为“需役地”。

地役权是依附于土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等物权的一种权利，是对土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等物权的限制，不能独立存在。

土地抵押物权

我国《物权法》中将担保物权分为抵押权、质权和留置权三种，但质权和留置权是在动产上设立，因此，不动产担保物权指不动产抵押权。不动产抵押是指拥有不动产的单位、个人，作为债务人将不动产作为财产保证提供给债权人的行为。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 1、抵押标的物的确定

（1）可以抵押的不动产。主要包括：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；④正在建造的建筑物。

（2）不可以抵押的不动产。主要包括：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的不动产；⑤依法被查封、扣押、监管的不动产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

2、不动产抵押的条件与限制 ①不动产抵押时，房地应合一。②抵押权与集体土地所有权。 ③抵押与租赁。④抵押与转让。⑤抵押权的依附性。 土地产权及其结构的问题与完善 一、对国有土地产权体系而言

国家所有权：主体不明，管理者与所有者统一，垄断土地一级市场，因而政府作为管理者常常施行所有权，导致政府与市场的边界不清晰。 二、对集体土地产权体系而言

主要针对：农村土地所有权、土地使用权得不到充分保护 1、集体土地所有权：主要表现在土地征收上 2、农地承包经营权

流转方式：转包、出租、互换、入股 3、集体建设用地使用权

法律规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设用地 第四章 土地市场 一、土地市场的概念

土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。

在这个市场中，主体是买卖双方，交易的商品是土地产权，交易过程中要形成一定的价格。 二、土地市场结构

1、按照土地产权结构中土地产权的变化，土地市场可以分为两种种基本类型：土地所有权市场、土地使用权市场（城市土地市场、农村土地市场）

2、按照土地开发和再开发过程，城市土地市场可以分为：土地开发、交易、金融、服务市场

三、土地市场的运行机制 因土地位置固定、面积有限等特性决定了土地市场是一种垄断竞争型土地市场模式，在这一总经济模式中，计划机制和市场机制共同作用。

市场机制：由在市场上直接发生作用的价格、利率、竞争、风险等形成的制约体系。 计划机制：国家通过各种计划方式，对国民经济的整体运行进行规范、调控。 四、土地市场的宏观调控

1价格管理2地籍管理3规划管理4法制与行政管理 第二节 我国城市土地市场

一 我国城市土地市场的构成

城市土地一级市场即是国有土地使用权出让 1、土地使用权出让的基本定义 国有土地使用权出让又称“批租”，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让制度的建立 3、出让市场的特点：国家垄断

土地的供给由政府垄断，供给的时间、规模、土地的用途等按政府的调控取向进行。土地使用者只能根据供给的宏观导向进行选择。在一级市场上，宏观调控的力度较大。 为真正实现国家垄断城市土地市场，我国建立了城市土地收购储备制度。 土地使用权呈纵向流动

4.土地使用权出让方式：当前城市经营性用地出让实行招拍挂制度（协议） 5、土地使用权出让的年限：居住70 工业、科教文卫体育、综合用地 50 商业 旅游 娱乐 40 6、土地使用权出让合同

概念：土地的出让方和受让方之间就出让土地使用权及如何行使土地使用权等问题所达成的、明确相互间的权利和义务关系的协议。 土地使用权出让合同内容：

A出让土地的具体位置、面积、界线等土地的自然状况； B出让金的数额、支付方式和支付时间； C出让期限；

D建设规划设计条件； E定金及违约责任；

F双方认为其他有关应写进合同的内容。 7、土地使用权出让金

土地使用权出让金是指土地使用权的有偿受让者按照出让合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

城市土地二级市场即是国有土地使用权转让

1、 转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。 城市土地二级市场既受市场价值规律的调节，又受土地所有者（城市政府）的监督和控制。 2、特点

在土地使用权有偿出让后，土地使用者经过一定的投资、开发和经营，将其支配的土地使用权全部或部分再转移，新的土地使用者要向转让者支付一定的转让费用。 土地使用权转让，是土地使用者之间的横向土地经营行为。 土地使用权转让时，其地上建筑物及其附属物必须一同转让。 3、土地使用权转让方式：出售、交换、赠与 4、土地使用权转让条件 基本条件：

按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用。未满足上述条件，土地使用权不能转让。当土地使用权转让价格明显低于市场价格时，城市政府有优先购买权，也就是说土地使用权转让价格受国家控制。这是由于土地市场对经济市场的影响较大，政府必须对土地市场进行调控，防止炒买炒卖土地，扰乱经济秩序。 5、土地使用权转让程序：

申请 审批 签订转让合同 公证 登记。

城市土地三级市场指有偿方式取得的国有土地使用权出租、抵押等行为及其经济关系。