保利地产财务分析报告

的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。

（三）.指标说明及重要事项披露

（1）对外投资资产包括：长期股权投资、可供出售金融资产、投资性房地产、持有至到期投资科目；

（2）利息保障倍数=息税前利润总额EBIT/利息费用=(企业的净利润+企业支付的利息费用+企业支付的所得税)/ 利息费用.这里的利息费用不等同于财务费用，查看年报附注找到每年支付出去的利息数，不采用合并利润表中的财务费用；

（3）应收账款周转率分母涵盖内容统一定为应收账款、应收票据、其他应收款三部分，不考虑存货跌价和坏账准备；

（4）应付帐款涵盖应付票据、应付账款以及其他应付款；

（5）可持续增长率（用范霍恩方程式）=(销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数)/(1-销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数)

（6）关于改进的杜邦分析：金融资产主要包括：货币资金、交易性金融资产、可供出售金融资产。如果企业持有的应收票据是为了获利而不是促销目的而持有则也应该归入金融资产。 其他则应该归入经营资产。短期借款、交易性金融负债、长期借款、应付债券应该属于金融负债。其他则属于经营负债。

（7）经营净利润=息前经营净利润-净利息费用，其中：息前经营净利润=息税前经营利润×(1-所得税税率)，净利息费用=利息费用×（1-所得税税率）；

（8）所得税率统一为25%；

（9）恒大地产属于港股上市企业，存在会计准则处理差异；

（10）本报告所用的行业平均指小组所选的8家公司，分别为华夏幸福、万科、保利地产、金地集团、中粮地产、金科股份、大龙地产、中国恒大。

（11）本报告选取的行业竞争对手主要为万科，出发点在于万科和保利属于综合实力排名前两位的地产公司。

（12）本财务分析报告属于课程结业参考依据，涉及未来计划等前瞻性陈述等，该等陈述不构成对投资者的承诺，请投资者注意投资风险和认识到该报告的性质。具体数据及其他财务内容见保利地产年度财务报告。

（四）.报告的思路、创新及不足

1、思路：报告严格按照总量分析——比率分析——综合分析三个方面，从横向（行业平均和竞争对手）和纵向（三年）进行比较分析，比较清晰的得出了保利地产的财务变化状况和行业地位极其不足之处。

2、创新点：本报告将保利地产分别与行业均值比较的同时，重点将其与行业排名相似的万科进行了比较，很清晰的看出其存在的问题和长处。另外，本报告采用了改进的杜邦分析，详细分析了与传统杜邦分析之间的差异及其原因。最后，报告采用EVA分析。

3、不足之处：首先，个人缺乏财务实务知识，难以完全发掘数据背后的故事。其次，部分指标分析上比较简单。这也反应出自身财务分析素养欠缺。这也是自己今后应该不断加强的地方。这次财务报告分析既是一个检验，也是一个挑战和锻炼。

第二部分：总量分析

精选

（一）个体分析

表1. 2013年——2015年资产科目变化情况

2015 金额 流动资产 货币资金 2014 占总资产比例 金额 2013 占总资产比例 金额 3.03008E+11 占总资产比例 0.97 38467518 0.95 3748491 0.09 0 35085801 0.96 4006951 0 0.1 0 33752969831 0.11 0 2.39907E+11 7736887404 0 0.76 0.025 交易性金融资产 0 存货 其他应收款 非流动资产 对外投资资产 固定资产 无形资产 总资产 28826583 0.71 3033495 1915801 1435060 315529 2838 0.075 0.047 0.036 0.008 7.02765E-05 26719210 0.73 1767806 1490763 1098415 247763 1848 0.048 0.04 0.03 0.0068 5.05242E-05 10931799436 0.035 3382082943 1985039517 14535584.92 3.1394E+11 0.011 0.006 4.63005E-05 1 40383320 1 36576564 1 注：单位“元”

保利地产资产主要是流动资产，占总资产比达到95%以上。三年间，流动资产占比呈现下降趋势。其中，存货占比最高，三年间也呈现不断下降趋势，但是维持在总资产的70%以上。由于保利地产属于央企，没有持有任何交易性资产。非流动资产中，主要体现为对外投资资产。总体来看，2013年至2015年流动资产和存货占比下降是其主要变化特征。 表2. 2014年——2015年负债及所有者权益科目变化情况 2015 2014 有息负债 短期借款 长期借款 应付债券 无息负债 流动负债 非流动负债 所有者权益总额 金额 占总负债比例 8790591 0.29 310089 0.01 6641173 0.22 1839329 0.06 21878690 0.71 22183374 0.72 8485907 0.28 金额 占总资产比例 9714038 0.24 金额 10078280 325740 9049498 703042 18411055 18731349 9757986 金额 8087228 占总负债比例 0.35 0.01 0.32 0.02 0.65 0.66 0.34 占总资产比例 0.22 注：单位“万元” 总负债中，保利地产主要为无息负债，2015年占比达到71%。从纵向上看，2014年到2015年间，保利地产的无息负债有所增加。在有息负债中，主要体现为长期借款，短期借款和应付债券比例很小。这说明保利地产有息负债偏向长期负债。从纵向上看，2014年到2015年间，保利地产长期借款有所减小。在流动性方面，主要体现为流动负债，2015年占总负债的比例为72%。2014年到2015年间，保利地产流动资产有所增加，约6个百分点。

所有者权益方面，2014年到2015年间，增长近2个百分点。股东权益增加。

表3.2013年——2015年利润表主要科目变化情况

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营业总收入 主营业务收入 净利润 营业总成本 14—15年的变化率 13—14年的变化率 0.1318 0.1808 0.1318 0.1808 0.1824 0.1995 2015年 2014年 金额 占总成本比例 金额 占总成本比例 10169693 1 9122875 1 0.81 7412257 0.12 1114773 0.068 539589 0.81 0.12 0.059 营业成本/主营业务成本 8245330 营业税金及附加 期间费用 1215691 693045 注：单位“万元” 营业总收入方面，2013年至2014年的增长较快，随后一年增速有所下调。但是，净利润的增速在三年间变化不大。营业总成本中，营业成本占比为81%，且保持稳定。 表4.2013年——2015年现金流量表主要科目变化情况 经营活动现金流入小计 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 投资活动现金流入小计 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动现金流入小计 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 14—15年的变化率 13—14年的变化率 0.028 -0.015 -0.01 0.07 3.43 0.68 0.42 0.05 -0.07 0.59 0.30 0.06 -2.7 -0.20 -0.22 -0.22 -0.19 0.47 -1.89 销售商品、提供劳务收到的现金 0.28 从上表可以看出，销售商品、提供劳务收到的现金2015年较2014年有一个大幅度的上升。经营活动产生的现金流量净额在14年有小幅度增加，但是在2015年下降比较明显。而且，投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额在2014年同样表现为增加，2015年大幅度下降。

（二）行业平均及竞争对手比较

表5. 2014年总资产比例构成图

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流动资产 货币资金 华夏幸福 保利 万科 中粮地产 金科 金地 大龙地产 恒大 94.48% 95.92% 91.42% 87.81% 91.62% 86.51% 91.19% 80.86% 14.21% 10.95% 12.34% 15.74% 9.17% 13.66% 16.43% 12.54% 0.00% 0.01% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 2.31% 交易性金融资产 0.00% 存货 其他应收款 非流动资产 68.72% 73.05% 62.49% 70.55% 75.87% 61.95% 53.03% 52.07% 0.83% 5.52% 4.83% 0.80% 0.92% 2.12% 7.64% 0.33% 3.38% 19.14% 13.04% 3.27% 0.08% 4.08% 8.58% 12.19% 8.38% 8.38% 8.81% 3.00% 5.38% 8.89% 0.68% 0.45% 1.27% 0.01% 0.17% 0.13% 3.95% 14.28% 5.77% 1.38% 0.21% 1.78% 0.07% 0.00% 0.00% 对外投资资产 0.39% 固定资产 无形资产 1.44% 0.40% 2014年，保利流动资产占总资产的比例在全行业来看最高，达到95.92%。当然，行业主要竞争对手万科也在91.42%。但是相对于行业平均值来看，保利流动资产比例较好。其他应收款方面，行业内占比较少，保利和金地其他应收款占总资产的比例分别为4.83%和7.64%，这值得警惕。行业竞争对手万科其他应收款不足1%。一般来说，现金比率在15%左右较合适，只有华夏幸福、中粮地产、恒大较符合这一要求，保利可能会面临资金链断裂的问题。存货方面，保利地产的存货高达73%，位居第二。相比万科62.49%，保利有一定的去库存压力。由于存货的变现能力较其他流动资产变现能力相对较弱，因而建议适当去库存，提升企业流动资产变现能力。 表6.2015年总资产比例构成图

流动资产 货币资金 华夏幸福 保利 万科 中粮地产 金科 金地 大龙地产 恒大 91.19% 95.26% 89.49% 89.56% 91.45% 83.98% 94.05% 80.89% 21.82% 9.28% 8.70% 16.88% 9.83% 10.77% 19.62% 21.67% 0.00% 0.02% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.04% 交易性金融资产 0.00% 存货 其他应收款 59.67% 71.38% 60.22% 68.68% 75.52% 55.72% 58.28% 50.86% 1.19% 7.51% 1.30% 3.82% 1.55% 8.88% 1.15% 2.87% 精选