淮安共有产权模式研究 - 基于制度效率视角的分析

淮安共有产权模式研究——基于制度效率视角的分析

作者：李修龙 王昊

本论文获中国人民大学研究生科学研究基金项目资助

项目名称：中国保障性住房制度的创新：淮安共有产权模式研究 项目编号：11XNH149

摘要

本文基于制度效率的视角，借鉴新制度经济学、社会保障相关理论，对淮安共有产权模式的资源配置有效性和普适性进行了分析。认为淮安共有产权模式在资源配置效率上比传统的经济适用房模式有所改进，但对于解决低收入群体的住房问题还存在一些不足。一是对单个低收入家庭的住房保障功能减弱；二是难以在大中城市推广。所以，共有产权模式难以完全取代经济适用房模式，但可以作为我国保障性住房体系的一个有益补充。

关键词：共有产权经济适用房 制度效率 社会保障 淮安

现阶段，我国保障性住房体系主要由面向中低收入人群的经济适用房、面向低收入者的廉租房和公共租赁房以及面向“夹心层”的限房价、限地价的“两限房”组成。虽然解决了一部分中低收入群体的住房问题，但同时也存在保障性住房供给不足、价格偏高、保障主体界定模糊，申购环节监管不严、越建越远等许多问题。2007年8月，为保障城市中低收入家庭的住房问题，改进和规范经济适用住房建设、供应、交易和管理行为，江苏省淮安市推出了经济适用房的共有产权模式。

共有产权经济适用住房，是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5－10％），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。 与传统的经济适用房模式相比，淮安经济适用房的共有产权模式有四点创新：

一是，土地取得的方式得到改进，由土地行政划拨，变为土地出让；二是，政府补贴由“暗”转“明”，补贴显化为政府的产权；三是，退出机制得到完善，有利于住房保障资源的积累；四是，改变了经济适用房“越建越远”的现状。 关于淮安模式创新的总结有很多，此处不再展开论述。

一、研究现状

淮安的经济适用房共有产权模式推出以来，受到业界人士和学者的广泛关注，研究成果很多。根据研究的需要，笔者对这些研究成果进行了梳理：

早在淮安共有产权模式推出之前，刘维新等（2006）就从共有产权的含义、法律基础、创新等方面，综合评价过经济适用房的共有产权模式，认为现行的经济适用房制度相比，共有产权模式能够实现住房保障资源的积累倍增，促进中国住房保障体系的形成。1

霍现涛等（2009）对经济适用住房共有产权的收益分配进行了研究，认为该收益分配制度对于经济适用住房产权创新，完善经济适用住房的退出机制及消除经济适用住房交易中的寻租牟利现象有着重要的作用。2

陈晓维（2010）从《民法通则》、《物权法》和房屋权属登记制度等资料中，为住房的共有产权模式找到了法律依据。3

当然，也有学者持保守态度。例如，马光远（2010）认为，淮安的实质是给予购房者一笔五年的无息贷款购买普通商品房，和经济适用房相比，福利缩水极为明显。4

从现有的这些研究成果看，大多数学者都是采用对比分析的方法，回答了“淮安模式是什么，比现行经济适用房制度有哪些改进”的问题。这其实存在着一个假设前提，即认为淮安模式是合理的。然而，除了法律、产权方面的相关研究之外，有关于淮安共有产权模式合理性的研究尚显不足。本文另辟蹊径，试图从制度效率的角度，借鉴经济学、社会保障相关理论，客观评价淮安的共有产权模式的合理性。

二、淮安模式评价——基于制度效率视角的分析

制度效率就是实施制度带来的收益与成本的比较，制度结构的效率则取决于制度配置状况；制度安排的效率取决于制度的\普适性\、相关制度安排实现其功能的完善程度和生产过程的技术性质。5

因此，笔者将从资源配置有效性和普适性这两个维度来分析淮安共有产权模式的有效性。 1、 淮安共有产权资源配置的有效性

新制度经济学的相关理论中，判断一种制度资源配置是否有效，主要看它能以多大的交易成本来解决外部性的问题，从而实现帕累托最优。

外部性是经济主体（包括厂商或个人）的经济活动对他人和社会造成的非市场化的影响。分为正外部性和负外部性，本文重点讨论后者。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。科斯在《社会成本问题》中强调了产权对解决外部性、优化资源配置的作用，认为在交易成本为零或很小的情况下，只要明确了产权，无论在开始时将财产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的，实现资源配置的帕雷托最优。

我国传统的经济适用房制度对解决低收入人群的住房问题起到了重要作用，但它既存在正外部性，也存在负外部性。吴晓军等（2009）认为我国经济适用房制度负外部性问题突出，部分高收入者利用审核和销售监管不严等制度漏洞骗购经济适用房来牟利，使本应给低收入群体的住房政策福利资源大量流失，从而使有申购资格的低收入者和政府都蒙受损失。

6

依据科斯定理，传统的经济适用房之所以被投机者骗购牟利，是因为产权界定较为模糊，存

在较大的牟利空间。而在共有产权模式中，由于一开始就明确了政府的那部分产权，从而有效地

解决上述的负外部性问题。共有产权模式在取得房屋建设用地的环节引入了市场因素，政府将获得的土地出让金投入保障房建设中，并显化为共有产权房屋的政府产权部分。房屋上市交易时政府的政策福利受到法律的保护，使政府得以将房屋销售所得收益继续投入保障房建设，或者买下共有产权房的全部产权，将使用权让渡给其他受益人群。在这个过程中，保障房资源得到循环使用，最终实现了资源配置的帕累托最优状态。

再者，从交易成本上考量，由于政府的政策福利部分显化为政府的产权，客观上能够有效挤出

投机牟利者，从而使政府减少了大量的审核成本和监督成本，也避免了因部分政府工作人员政策寻租造成的潜在损失，间接减少了交易成本。

所以，淮安共有产权经济适用房模式在资源配置上是富有效率的。

2、淮安共有产权模式的普适性

从淮安市政府制度设计目的来看，共有产权房是为解决低收入群体住房问题的、一种具有保障性质

的政策性住房。因此，研究淮安共有产权的普适性，即研究它能在多大程度（保障功能）、多大范围（推广价值）上解决目标群体的住房问题。

首先来看淮安共有产权模式的保障功能。依据淮安市政府的制度设计，低收入群体购买共有产权

房的价格比传统的经济适用房价格大大提高，而且五年之后想拥有房屋的全部产权，还需花钱购买政府持有的那部分产权，仅相当于获得了政府提供的一笔五年期的无息贷款，享受到的政策福利严重缩水。因此，共有产权模式对单个低收入家庭来说，保障功能是比传统的经济适用房模式有所减弱的。

这会造成两种后果：一是 “误伤刚需”。尽管淮安模式中，由于政策福利的减少会在客观上挤出一部分投机牟利者，但同时也会误伤低收入群体，导致他们虽符合购买条件，但却买不起这种共有产权房；二是，不符合社会保障制度的刚性发展特征。（郑功成，2005）世界各国的实践表明，社会福利水平易升不易降。住房保障作为政府解决低收入群体的住房问题的一项福利制度，受益群体也不允许其倒退。在淮安模式中，受益群体享受到的政策福利严重缩水，很容易产生不公平感和抵触心理。

其次，来分析淮安模式的推广价值。我国的经济社会发展特征是，人口众多，区域经济发展不平衡，在北京、上海、广州、杭州等大中城市土地资源尤其稀缺和珍贵。如果采用共有产权模式来解决低收入群体的住房问题，低收入人口绝对数量大，地价高，完全依靠政府垫资，财政负担过大，不利于整个城市的经济发展。共有产权模式在这些大城市可能并不可行。

因此，淮安共有产权模式在普适性上是存在一些缺陷的。而且，淮安模式自2007年推出以来，尚未完成一个完整的五年试点周期，在具体操作上，还有待于完善。

三、总结

基于前面的分析，尽管淮安共有产权模式在资源配置效率上比传统的经济适用房模式有所改进，

但对于解决低收入群体的住房问题还存在一些不足。一是对单个低收入家庭的住房保障功能减弱；二是难以在大中城市推广。

但是，世界上不存在一种完美的和完美的制度。住房保障制度也一样，作为解决社会住房问题的一种经济手段，其保障水平和规模都受经济水平的制约。我国经济发展的复杂性也决定了单一住房保障模式难以解决所有人的住房问题，建立多种模式的保障制度才是解决之道。对于低收入群体，公共租赁房、廉租房和经济适用房是较好的选择。对于中等收入的“夹心层”，由于买不起高价的商品房，又不符合申购经济适用房的条件，那么政府垫资解决首付问题的共有产权房将能够很好地解决其住房问题。

所以，笔者认为，尽管共有产权模式难以完全取代经济适用房模式，但可以作为我国保障性住房体系的一个有益补充。

参考文献

1

刘维新等，共有产权：经济适用房制度创新研究，中国房地信息，2006年第8期P49-51 2

霍现涛等，基于共有产权的经济适用住房收益分配研究，经济研究导刊，2009年23期，P19-21页 3

陈晓维，大连海事大学，经济适用房共有产权制度研究，2010年 4

马光远，对“共有产权房”热的冷思考，《东方早报》，2010年4月6日 5

袁庆明，制度效率的决定与制度效率递减，湖南大学学报（社会科学版）2003年第1期 6

吴晓军等，关于经济适用房的经济学思考，中国新技术新产品，2009年11期，P206