(最新版)某房地产开发项目可行性研究报告书(doc)

治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区的社会治安状况明显好转，05年项目临近村违法犯罪率为零。

（四）周围交通条件

1．环临的公共交通条件。项目东临解放四路，南接兰凌路，在戴

湖住区东主入口即有16路公交车的起终站；向东500米即珍珠小区也有2、5、7路公交车停靠站；临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。

2．项目与公共交通的连接。本项目仅临公共交通站16路公交车起

终站50米，居民仅需步行2分钟即可到达站点，不存在亚交通的问题。

3．交通条件综述。环临项目的公共交通极为便利，而且周围有多

条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这一优势点。

（五）配套设施

1．菜市场。项目正对面星光花园的西北角，规划有一高档次室内

菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。

2．商店、超市。附近小型便利店星罗棋布，规模超市达3家以上。 3．学校、幼儿园。本项目中即有特色学校、幼儿园，占地面积约1

万㎡，各类教育、教学设施齐全。

4．医院。小型社区诊所、个体诊所项目附近有4家之多，大型医

院蚌埠铁路医院距项目1000米。

5．体育运动场所。本项目中学校附有体育场，且为开放式的，在

学校兼用的同时，也可供居民使用。另，星光花园内也有健身大道供居民

使用。

6．银行、邮局、酒店、娱乐场所：此类设施附近齐全。

本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各

种生活配套设施十分完善，居住在项目中的居民可衣食无忧。但本区域缺少规模大、档次高的精品购物中心，所在在本项目实施中可在沿兰凌路的住宅底层设置商业铺面，以弥补此方面的不足。

二、项目的SWOT分析

对项目的营销，首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会和

威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。以下是项目的SWOT分析。

（一）优势

1．交通条件。便捷。

2．周围配套设施。完善齐全。

3．教育文化氛围。项目中的特色学校、幼儿园，房地产与教育文

化对接、联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育的家长来说，无疑是最佳选择。

4．小区环境卫生状况。优良。

5．建筑功能、附件。充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，

建筑立面新颖高档，附件众多。

6．建筑质量。可靠、优良。 7．物业管理。优秀。

8．发展商资信。一级资质开发企业，品牌、信誉良好。 9．售价。相对偏低。

10．销售、售后服务。热情周到。 11．销售形式。灵活多样的付款方式。 （二）劣势

1．项目规模。偏小。 2．土地利用。不规则。 3．临铁路专用线。

针对项目的优劣势，发展商应广泛宣传项目的优势来弱化甚至掩盖

项目的劣势。具体可以：⑴“规模偏小”可以宣传为袖珍精品。⑵“土地不规则”可以宣传为“居住在金三角”。⑶“临铁路专用线”可以在项目西侧栽植高大灌木，一可遮挡西晒阳光，二可减弱噪声。

（三）机会

1．重大机会点。2006年新城区在中心商务区内绝不供应居住用地。 2．新城区中心商务区的快速发展，投资强度增加，入驻企事业单

位快速增加，人口数量的迅猛增大，进而导致住宅消费客源激增。

3．政府宏观调控措施得力有效，06年全市土地供应闸门收紧。 4．与建设银行双赢的合作关系和建设银行大力支持，资金链条无

忧。

（四）威胁

1．整个行业竞争激烈。

2．项目的竞争楼盘在某个方面各有优势点。

3．外地开发企业高超的营销手段和雄厚的资金实力。

项目的机会点众多，重点机会点将促使项目成功；威胁是任何地区

房地产业普遍现象，是不足以抵消本项目的机会。 O

T

图2 晨光·音乐花园

SWOT分析

鉴于本项目内部条件具有强大的内部优势，和重大的外部机会，发

展商可采取加快投资速度，扩大生产，提高市场占有率的SO战略，即增长性战略；面临一些微不足道的劣势和威胁，发展商可克服内部劣势，避免或降低外部威胁的冲击。

第二节 主要竞争楼盘分析

本项目临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都、沁雅花园Ⅱ、阿尔

卡迪亚Ⅱ、金山家园、益兴名流区等5个楼盘。

一、龙湖香都

1．项目特色与市场定位。该楼盘位于东海大道北侧，新政府办公

中心西北侧，占地120000㎡，容积率1.7，绿地率40％，由多层和小高层组成。交通相对较为便捷，周边配套设施基本齐全，周围自然环境一般。临近区域内有中学、小学、职业中学、高校等，子女就学相对较为方便。