中海地产成本管理体系剖析

精品整理

中海地产成本管理体系剖析

作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司 俞昆

1. 引言

中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。 2. 中海地产成本管理文件体系分析

中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。

文件类型 纲领性控制文件

文件名称

《中海地产项目发展成本管

理制度》

《中海地产房地产开发项目

成本科目》

《中海地产统一合约安排管

理办法》

《合约管理部组织架构与岗

位职责》

《关于加强工程合同管理的

通知》

《分判商名册管理程序》 《招标分判工作程序》 《合约管理工作程序》 《工程签证管理工作程序》 《关于加强对大额工程款支

付审批管理的通知》

文件主要内容

包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控

等

工程成本与财务科目相结合的成本分解体系

包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式

等策划原则

合约管理部的组织架构与岗位职责

总部将参与子公司的大额工程合同 的招标、定标等工作 分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等 包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标

定标程序等

合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、

结算管理 施工过程的签证管理

大额付款管理

部门管理文件 招投标管理文件

合同签订后的成本管理文件

3. 中海地产项目成本管理体系分析

(1) 成本管理总思路清晰而且系统，

中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。 (2) 建立了公司统一的、和财务紧密结合的成本分解体系，相当于统一了成本管理的“度量衡”。

中海首先建立了一个和财务科目相结合的成本分解体系-《中海地产房地产开发项目成本科目》，成本计划、成本管理、成本核算、成本考核等都以这个成本分解体系为基础，即统一了各层次成本的口径和构成，相当于统一了成本管理的“度量衡”，不会出现各个部门对于成本理解不同而造成的偏差，而影响成本管理的执行力。

(3) 成本组织管理架构合理，各部门对于成本管理的职责清晰，并由发展管理部代表公司进行成本总控。

在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。

总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构, 具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。

页脚内容

精品整理

负责下达、审批目标成本，并进行成本监控。

集团总部的投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、财务资金部和发展管理部，以及各地区公司对于项目成本各部分（基于成本分解体系）的管理职责清晰。

(4) 项目开发建设全过程各阶段的管理方法和管理流程清晰。

实施全过程目标成本管理，在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。并对实施过程的关键节点进行控制，除以上节点外，还有施工过程的主体工程开工或主包合同签订、主体结构封顶两个节点，到达每个节点时必须进行成本预测或核算，超过成本目标必须上报批准。 对于各个阶段成本管理，均配有相应的表格要求填写上报，下面对于表格专门还有分析。 (5) 统一全公司的成本管理方法。

总部对地区公司的合约安排模式做出统一规定，包括合约策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等，地区公司应严格执行。

(6) 对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板。

对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板，内容细致全面，如上述的《中海地产统一合约安排管理办法》中，对项目合同结构策划内容、报价方式、定标原则、工程量计量管理、造价构成、甲供料确定原则及损耗率确定、工程款支付方式等均有详细的说明或规定。

如上述的《合约管理工作程序》中，对合同签订后的合同交底、付款、预算、报价、变更、结算管理等工作，均有详细的说明或规定。

(7) 配套用表齐全、清晰和细致，形成体系，对成本管理每个环节均有标准用表或示例模板。 各项制度的配套用表具体如下：

制度名称

《中海地产项目发展成本管理制度》

配套用表

《中海地产房地产开发项目成本科目》

《项目成本及盈利预测表》 《项目建安成本目标控制表》 《项目现金流量预测表》 《项目建安成本预测明细表》 《开发项目成本分期审批表》

《关于第×期 第×阶段成本预测报表的回复格式》

《项目发展成本控制目标审核表 VX.X》 《项目发展成本控制目标审批表 VX.X》

《关于【XXXX】项目发展成本控制指标（XX 阶段）的

批复格式》

《项目成本超支审批表》 《建安成本超支审批表》 《项目成本执行情况表》

页脚内容

精品整理

招投标管理制度

合同管理制度

《建安成本数据采集分析表》

《大额工程合同投标单位备案表》 《大额工程合同定标会议通知》 《大额工程合同中标单位审批表》 《 年 半年工程合约定标情况表》 《分判商考察意见表》（适用于在建工程） 《分判商考察意见表》（适用于完工工程） 《分判商考察意见表》（适用企业基地） 《分判商考察意见表》（适用于工厂） 《分判商履约评价表》（HY01-05）

《分判商名册》（HY01-06） 《分判商履约情况调查表》（HY01-07）

》（HY02－02）《招标文件评审表》（HY02－03） 《投标单位审批表》（HY02－04）

《开标书》（HY02－05） 《分判工程定标记录》（HY02－06）

《合约管理策划报告评审表》（HY02－01）

《合约交底记录》（HY03－01） 《合同文件评审表》（HY02－07） 《合同分发登记表》（HY02－08）

页脚内容

《分判工程招标工作计划（参考模板）

精品整理

合同签订后成本管理制度

《工程付款证书》（模板）（HY03－02） 《工程变更价款确认书》（HY03－05） 《工程变更价款审批表》（HY03－04） 《工程成本变动报告》（HY03－03）

《工程签证单》（HY04-01） 《工程签证登记表》（HY04-02） 《签证费用审批表》（HY04-03） 《结算书》（模板）（HY03－06） 《结算确认书》（HY03－07）

若只有制度和工作流程，而不配合以相应的标准管理用表或模板，则这些制度很难被执行，或执行效果大打折扣。 (8) 招投标管理制度融合到成本管理和合同管理的各项制度中

中海没有单独编制招投标管理制度，而是将招投标管理制度融合到成本管理和合同管理的各项制度中 (9) 对各地区公司既有统一，也有开放。

制度规定：各地区公司应按照总部的相关要求和多年以来形成的行之有效的作法,结合本公司的实际情况制定自己的合约管理办法可参照该办法制定各地区管理办法。 4. 后记

对于万科这样优秀的企业，还于2000年制定了针对中海命名为“海盗行动”的挖人计划，因为万科认为：中海有严密的人才培养体系，它的许多优秀员工都是从最基层的工作做起，经过系列精细的产品制造培训，对成本和流程有非常深的了解。在中海成长为中高级职员的，几乎都是业内的佼佼者。万科完全有理由对中海内地公司及香港公司的人才青睐有加。由此可见中海的管理水平在行业内属于领先地位。

他山之石可以攻玉，我们城建目前基本上从市场拿地，成本管理的压力越来越大，希望能从中海、万科及其它企业的管理中吸取精华，结合集团的管理模式，完善自己的成本管理体系。

页脚内容