商业地产基础知识培训（完整版）88页 - 图文

四、商业部分基本资料

1、商业分析

1）商业的设计思路：

? 城市化、时尚的信息，因此须有有足够的城市接触面，并设计了都市核心路，通过都市核心路连通住宅、商业空间。

? 创造了和谐统一的内界面与外界面，例如在植物选择、铺地方面与城市接近，充分制造商业面。

2）商业广场的形象特点：集品位、趣味、时尚于一体的现代休闲商业街区

? 风格色调明快、简约，造型以体块、变异为主。 ? 强调飘逸的横向线条和线条的开放性。

? 造型从体块变化中营造丰富的城市界面，从材质的软硬及虚实变化中营造丰富的城市形象，如石头、钢、玻璃的材质对比。

? 在商业组团方面则提出“口袋广场”的概念——来源于欧美的休闲商业概念，令项目的商业价值充分发挥，强调脉络延续城市语言。

3）商业广场和屋顶花园：

通过营造全开放的商业内街，商业成为城市的一部分。商业街收放自如，天际线起伏错落，在商业街中行走，感受到变化有致的室外空间，丰富多彩的商业生活，感觉不到脱离城市，反而是城市的一个亮点，人流聚集之处。除了一层临街面，二楼也通过商业入口的楼梯（自动扶梯）、临街的通道，室外的花园将二层也塑造出街铺的效果，吸引人流。

? 首层商业街：天然采光的商业街，将外部商业空间延伸进内庭。 ? 二层商业室外花园：提升商业价值，为住户和该区顾客提供一处休

闲、轻松、写意的空间 ? 三层室外网球场、茶座

? 四层裙楼屋顶花园。

商业界面及屋顶花园

五、项目商业部分的定位

1、定位决定因素

1）主要目标消费群的消费次数（密度） 2）主要目标消费群的消费能力 3）主要目标消费群的主力业态需要评估

4）万科对城花业主的开发经营责任感及企业形象品牌 5）推动项目对LOFT出售的影响

6）兼顾产品/行业定位在区内地理位置的经营效果、租金收益及商户的生

存空间

2、定位因素分析

1）主要目标消费群是项目周边的居民和未来社区住户，辐射人群好又多的消费客户和黄埔区其它路段的客户；

2）整体区域消费者经济实力偏低；城花业主整体经济水平较好； 3）消费者需求中高档、形象好、具备一定休闲娱乐的消费场所； 4）必须有日常生活基本配套及有一定良好形象的配套行业 ； 5）须满足体现项目的第一印象及未来LOFT住户的出入环境； 6）商场的装饰明亮，档次要偏中高档，商户业态应需要有规范性的经营划分。

? 项目定位建议

? 万科城市 1 道

? ——具规范经营管理和良好的整体形象，满足项目及周边居民的生活消费、日常休闲娱乐和餐饮需求