房地产前期工作指南（定稿）.doc.deflate

四、房地产项目开发

1、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。它是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。

在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 2、房地产的特征

房地产有以下几个特点：

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（1） 位置的固定性和不可移动性。 （2） 使用的长期性。 （3） 影响因素多样性。 （4） 投资大量性。 （8） 保值增值性。 3、房地产的经济权属

（1）、自物权：所有权、占有、使用、收益、处分。 （2）、他物权：地役权、抵押权、租赁权、典权 。 4、房地产的类别

由于房地产是由土地及地上的建筑物物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类： 根据土地用途分类

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： A、 居住用地 ；

B、 公用设施用地（含商业用地）； C、 工业用地 ； D、 仓储用地 ； E、 对外交通用地 ； F、 道路广场用地 ； G、 市政公用设施用地 ； H、 绿化用地 ；

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I、 特殊用地； 根据房屋用途分类

按照房屋的使用功能可以分成下列几类： A、 居住用途的房屋。 B、 工业用途的房屋。 C、 商业用途的房屋。 D、 文体娱乐设施。 E、 政府和公用设施。

F、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。 5、房地产业

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，它属于第三产业，亦是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业主要包括以下内容：

（1）、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等。

（2）、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。

（3）、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

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（4）、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 6、地产的交易形式

（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。

（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。 7、房产的交易形式

（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

（2）房屋租赁。 （3）房产互换。 （4）房产抵押。 8、房地产开发项目

房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人名共和国房地产管理法》

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