南京阿尔卡迪亚项目可行性研究报告

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。

本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。 根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。 1．2．2方案评价

项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。 1．2．3投资估算与资金筹措

销售收入：182632.8万元 销售税金：10136.1万元 税后收入：172496.7万元 总投入：137889.4万元 利润：34607.3万元 利润率：25.10%

项盈亏平衡时住宅均价为1841元/㎡。 盈亏平衡时的销售率为79.9%。

目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。 1．2．4项目综合评价结论

通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。

第二部分、项目投资环境和市场研究

2．1 宏观市场背景 2．1．1全国投资环境

2004 年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的 “ 春天 ” ，监察部和国土资源部曾发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 ％提高到 35 ％以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对 房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下， 2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万平米，同比增长 20.2% ，竣工面

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 积 20888.49 万平米，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万平米，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。

从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 2．1．2南京市投资宏观背景 2．1．2．1地理环境

南京是一座古老、美丽的城市，地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。境内地理条件优越，物产资源丰富。公元３世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。 2．1．2．2 经济环境

根据南京市统计局发布数据：上半年南京市完成生产总值 902.81 亿

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 元，同比增长 18.2% ，增幅比去年同期高 4 个百分点，比全国平均水平高出 8.5 个百分点，比全省平均水平高 3.1 个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ％，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元， 比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ， 增幅有所回落。

2．1．2．3政策环境

对项目影响较大的主要是金融政策，其次是当地的拆迁政策。银行利率的上调，将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为；新的拆迁政策不能出台，将直接影响到项目的启动时间。 2．1．2．4人文环境

南京人文荟萃，人才济济，是我国重要的科研和教育基地。现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近600家，研究领域涉及自然科学和工程技术各大门类，科研设施先进，科研开发实力雄厚。拥有以高校、科研院所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，其中国家重点实验室18个,国家工程技术研究中心10个。拥有体系完善、功能齐全的科技服务网络，其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。各类科技协会、学会400余个，其中省、市级学会200个。拥有科技人员近40万人，聚集了一大批高素质的科技英才，在宁中国科学院