新版本成本法

错误类型： 1）基数不对。

2）遗漏土地这部分价值。

第四部分 折旧

1、公式

2、计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命处理情况： 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束 ■均按照其经济寿命计算建筑物折旧

非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的 ■按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧

非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的

A）出让合同中约定土地出让期限届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。 ■按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧

B）出让合同中约定土地出让期限届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物无偿收回。

■应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后

的寿命计算折旧 3、残值率

①钢筋混凝土结构为0；②砖混结构一等为2%；③砖混结构二等为2%；④砖木结构一等为6%；⑤砖木结构二等为4%；⑥砖木结构三等为3%；⑦简易结构为0）；

4、成新率

①完好房为八、九、十成新；②基本完好房为六、七成新；③一般损坏房为四、五成新；④严重损坏房及危险房为一、二、三成新 历年真题 2003年

建筑物折旧年限计算错（应2/38）；

未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响； 错误类型

1、建筑物折旧的计算公式。 2、折旧年限计算错误。

3、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。

4、计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误； 5、建筑物折旧年限要以经济寿命为准，否则就是错误；

6、残值率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误 7、成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误

第五部分 其他类型错误

1、计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会

一般成本（即要区分实际成本和客观成本，成本应为社会平均成本,即客观成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 2、分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；

3、对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正； 4、若市场状况不稳定，未根据市场状况对价格影响进行修正； 5、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。 6、关于重新购建价格错误

①必须是价值时点的②必须是客观的③是全新状态下的；《规范》5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。

7、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。

8、计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。

9、重置价格≠重建价格，两者适用条件不同P-290理论) 10、自有资金利息不计入利润，而计入成本。

11、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（《规范》5.4.11条

12、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限（出让土地）。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算。

13、方法称谓有误，应为积算价格（不是比准价格等）；成本法计算

土地价格时“无限年期土地使用权价格”表述有误，应为“法定最高年期土地使用权价格”。

14、成本法计算土地成本采用市场法计算的不应为土地取得成本而为土地成本，不应再计算管理费、投资利息等。

15、计算折旧时没考虑经济和功能折旧。——要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 16、长寿命的折旧计算基数要减去短寿命的重置价格。 17、对于过旧的建筑物不适用采用成本法。