新版本成本法

二、建设成本。-274 1、组成

(1)勘察设计和前期工程费 (2)建筑安装工程费 (3)基础设施建设费 (4)公共配套设施建设费 (5)其他工程费 (6)开发期间税费

其中(1)与（3）属于土地成本，如果前面基准地价求出是土地成本或者是前面已经求出土地价值那么这部分有可能属于重复出现，或者要说明未写出的理由。 历年真题 2003年

未计算精装修成本费用（建安费）； 2005年

成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对； 2、错误类型： 1）项目遗漏。

2）费用重复，比如：如果是熟地不一定有基础设施建设费。 三、管理费

管理费=（土地取得成本+建设成本）*一定比例 历年真题

2005年

成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本； 错误类型：

1）基数不对（销售收入）。2）遗漏土地这部分价值。 四、销售费用

销售费=售价（估价对象）乘以一定比率来测算。 错误类型： 1）基数不对。

2）分清楚销售费用之前和销售费用同时。（注意利息问题，计息是销售之前。（销售代理费属于销售同时不计息） 五、投资利息计算错误， 1、应计息的项目

土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。 2、计息期的计算 1建设期（开发期）

起点：一般是取得房地产开发用地的日期。 终点：是估价对象开发完成的日期（价值时点）。 2）当估价对象为现房的，

终点：一般是假设估价对象在价值时点竣工验收完成。

3）对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。

前期：是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。

建造期：是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。

4）计息期应按照它们在价值时点（在此假设为现在）的客观水平来估算。

5）每项费用的计息期的起点，是该项费用发生的时点，终点是建设期的终点

6）土地取得成本计息期一般从取得房地产开发用地（前期）到结束。 7）开发成本、管理费用和销售费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半，另外还要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息。

8）其中销售费用应当区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。

9）广告宣传费、售资料制作费、样板房、样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的－必须计利息

10）销售代理费一般是与销售同时发生的-不必计利息 错误类型 1）计息项目缺少 2）计息期确定错误 3）利率确定错误。

4）成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。

5）用成本法计算土地投资利息时，土地取得费用和土地出让金一般可视为在开发期初一次投入，而土地开发费可视为在土地开发期内均匀投入。 历年真题 2005年

成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本； 成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期； 六、销售税费税种错误。

1、开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：

(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。

(2)其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。

2、销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税及买方的契税。 3、错误类型：

1）项目遗漏。比如：税金没有营业税。

2）销售税费把没有的计算进去。比如：企业所得税。 2）在计算后期利润、管理费遗漏土地这部分价值。 3）基数不对。（基数：开发完成后房地产价值） 七、开发利率基数对应不要发生错误。 直接成本利润

投资利润率成本利润率

销售利润率历年真题 2005年

成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本；