新版本成本法

成本法常见错误

第一部分 公式部分

基本公式

房地产价值=房地产重新构建价格-房地产折旧（旧的房地产） 房地产重新构建价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格 房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润-建筑物折旧

A.适用于新开发的房地的基本公式 适用条件：新建商品房

新开发的房地产价值＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润 B.适用于新建成的建筑物的基本公式

新建的建筑物价值= 建筑物建设成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

C.适用于新开发的土地的基本公式

适用条件：征收集体土地-三通一片/五通一平 征收国有土地-填海造地/开山造地

新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息＋销售费用+销售税费+开发利润 历年真题 2003年

成本法中未考虑相关销售费用；

2005年

成本法中应该考虑销售税费； 错误类型：

1、房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。 苏记:

要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；

第二部分 土地成本基准地价

基本公式

宗地价格=适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数 历年真题 2003年

基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错； 基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；

基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚； 错误类型：

1、选取土地级别：比如商业选择居住级别（商业/工业/居住） 2、遗漏调整内容，比如：容积率、土地使用期限调整

3、土地成本中选用基准地价修正法要记住选用年期修正。 4、基准地价内涵要交代清楚。

（如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与价值时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限计算错误；重置价格公布之日与价值时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；）

第三部分 房地产价格构成部分

一、土地取得成本

（一）市场购买的土地取得成本（如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，）

1、土地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得土地的价格，比如120万/亩。

2、土地取得成本组成：购置土地的价款+应由买方（开发企业）缴纳的税费

1）购置土地的价款（建设用地使用权价格）：市场比较法、基准地价修正法、成本法

2）买方（开发企业）缴纳的税费：契税、印花税、交易手续费= 地价款*一定比例

（二）征收集体土地的土地取得成本

组成：土地征收费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费、城市基础费用设施建设费、建设用地使用权出让金

1)土地征收补偿费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。 苏记：

新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。 2）相关税费：新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费

3）出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本（旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。）

组成：被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、补助和奖励、相关费用

4）相关费用：房屋征收评估费、房屋征收服务费、政府规定的其他有关费用。 错误类型

1、土地取得成本不等于土地价值。

苏记：案例1-5就是求出土地成本或者土地价值。 2、在计算后期利润、管理费遗漏土地这部分价值。

3、在计算土地取得成本时候遗漏各种费用。比如：税费、购买土地按照土地征收计算。