灯具市场规划与管理

购物中心定义：

一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营上作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关。这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。

购物中心在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离，把营业面积出租给各种承租户经营。承租户经过严格挑选并加以有效控制，目的是互相利用、优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能够获益。

集中管理和分散经营是一种先进性的管理方式。管理者对购物实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、保洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行。公共空间实行统一管理，供有的零售商和购物者共享。经营者不参与管理，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。所有者和管理并不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。

购物中心的管理模式，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。

随着消费模式和消费行为的改变，购物中心越来越关注特定的消费群体，并为不同的消费层次提供服务，购物中心的类型也分化了。只有得到购物者、开发商和零售商的接受，才能取得经济效益，才会具有生命力。

购物中心的管理特征：

它采用所有者、管理者和经营者分离的管理模式，在统一开发建成之后租赁给不同的承租户经营，实行集中管理和分散经营。

它强调了社会分工的作用和技能专业化，这有利于发挥各自的优势、各司其职，分工明确，从而提高效率。

所有者委托专业的社会化的商业管理机构对购物中心进行管理，综合负责购物中心的保安、保洁、空调运行和环境控制、设备维修、垃圾处理和园艺栽培，组织进货、人流车流交通和管理停车场、公共空间，并组织开展公共活动，进行统一的广告策划等等。高水平的专业化管理为经营者提供了良好的经营条件，为购物者提供了舒适的购物环境。

分散经营的方式符合人的消费行为和心理需求。不同的个体各自出售不同的东西，这样才有人与人的接触。让传统的人性化、活跃生动和单一业主经营卖场冷漠相比形成了鲜明对照，它表明单一业主经营的方式无法满足人们的购物习惯和需求。人们一方面希望商店商品齐全，能够一次购足，但另一方面，人们又不会满足于一家商店购买所有商品，而是希望有所比较。因此，人不会在同一家商店购买所有的商品。在这一点上，购物中心成功地把众多的零售个体组织集中在同一屋顶下分散经营，充分满足了购物者比较和购物的特点和需求。

购物中心建筑的特征：

商业空间步行化。为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，通过一条线型街道来串联商店和组织人流。基于安全因素，街道完全排除车辆，实行步行化。

亚历山大说：“购物中心领带于它的易达性，它们需要坐落在交通大动脉的附近，然而，购物者自身并没有从交通中得到什么，他们需要的是安静、舒适和便利，从周边地区步行而来！”

购物中心在周围提供大面积停车场实现人车分流。

商业空间室内化。将商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行活动的影响，从而创造舒适的环境。

公共空间社会化。财物中心开辟商业活动和社会活动相结合的场所，为零售商业建筑带来了新定义。

开发项目来源：

新的项目源于开发商意识到潜在要求。购物中心的开发目标是将相对廉价的土地开发成租金很高的商业面积。需要先行收集必要的基础资料，并加以分析。

第一步，需要对该区域进行基础资料的调查和统一，特别是购买力调查。

要对现有购物中心数量、规模、地点、承租户的组成和繁荣程度加以考虑，而且要对消费者的统计和研究，对选定区域做未来3-5年或5-10年的人口预测、收入预测、新增购物者数量和交通发展状况预测。

第二步，分研确定初级、次级和三级商圈，并确定85-90%的销售额来源，从潜在销售额的预测确定可出租面积大小。对现有购物中心承租户组织比例的研究，或者对零售面积和零售额之间的关系做进一步研究，确定承租户的基本组成。

第三步，分析选择用地并考虑，用地的可获得性。用地的形状、大小以及它与道路的关系都要考虑。