房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析

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房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析

作者：罗静

来源：《法制博览》2013年第09期

作者简介：罗静（1963-），女，四川峨眉人，主检法医师，研究方向：房地产评估、土地评估、资产评估。

攀枝花市中级人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文阐述了房地产评估在司法鉴定中的重要性，分析了我市涉案房地产评估存在的问题，提出了房地产评估过程的建议和对策，为进一步在司法鉴定中房地产评估做出更为科学、

合理的价值评估提供一点看法。

【关键词】房地产评估；司法鉴定；问题；对策 一、房地产估价司法鉴定的定义

房地产估价全称房地产价格评估，是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价的目的，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定的时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质不是估计人员的定价，而是模拟市场价格形成过程，将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验的结合。

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。

房地产估价司法鉴定，是立足于为解决房地产纠纷中房地产价值的评估，它不同于房地产转让、房地产抵押、房地产保险所涉及的一般房地产估价；房地产司法鉴定估价的估价结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。总的来看，司法鉴定中的房地产估价工作，首先是一种司法鉴定行为，是由法院委托具有相关资质的房地产估价公司进行评估；同时，它也是专业房地产价格评估行为，是对估价房地产的估算，判断其在估价时点的客观合理价值的活动。 二、房地产估价司法鉴定中存在的问题及对策

2010年至2013年4月，攀枝花市中级人民法院共受理鉴定、评估、财务审计及拍卖案件211件，其中涉及房地产评估案件为121件，占整个对外委托案件的57.35%。121件案件中，

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单纯涉及房地产评估案件106件，涉及房地产评估、资产评估、土地评估案件15件。121件案件中，因资料不齐或当事人达成和解协议而撤回评估的案件有9件。 121件房地产评估案件呈现以下特点：

（1）由于法院在执行过程中，被执行人因执行其财产出现不满，部分当事人出现法院组织评估机构选择时不到场、不提供房产资料、不配合评估机构的现场勘查等。 （2）部分当事人因对评估结论不满而拒绝交纳评估费用。

（3）当鉴定、评估公司出具鉴定、评估征求意见稿时，法院会将该稿提交当事人。有些当事人在异议期内不提出异议，而在异议期过后提出异议。 （一）房地产估价司法鉴定中存在当事人不配合问题

房地产估价司法鉴定，受诉讼案件各种背景条件影响，为满足案件判决和执行的需要，估价结果价值种类较多，例如，用于协议转让的，为快速变现价值；以资抵债的，为抵偿价值；用于财产分割的，为现有公开市场价值；用于拍卖执行的，为拍卖参考底价。在房地产估价司法鉴定实践过程中，由于诉讼案件的背景复杂，各种各样的情况都会存在，进而造成房地产估价司法鉴定实践过程中会出现和普通房地产估价多且复杂的问题。

笔者结合多年房地产司法鉴定评估工作实践及遇到的一些实际案例，认为在房地产司法鉴定评估实践中，最为突出的问题就是评估过程中相关当事方的配合难问题，下面就对该问题及解决对策谈一点浅见。

在司法实践中，房地产因其自身价值大的特点，往往在民事经济纠纷中占有关键性的地位。因此，房地产估价结果对案件中的各方当事人的切身利益会产生重大影响。并且，不同的诉讼背景因素会让当事方产生完全不同的态度。例如，如果诉讼背景为以资抵债，那么房地产资产拥有方就会倾向于其房地产估价结果越高越“合理”；但同样的情况，如果诉讼背景变成了财产分割，那房地产资产拥有方自然又会倾向于其估价结果越低越“合理”。由于房地产评估在司法鉴定中的特殊影响，造成在工作实践中，估价过程得不到相关当事人的积极配合。 首先，当事方的不配合问题有时表现在相关资料的提供上。在工作实践中，我们曾遇到过这样的情况，该案例中，估价对象为一中型电冶金工业的配套生产厂房，诉讼背景为以资抵债。在整个估价工作过程中，当事方都拖延甚至以种种理由拒不提供房地产评估的相关资料，造成估价工作很难顺利进行。当评估机构将估价结果初稿提交法院后，当事方又拿出原拒不提供的资料，以此为据，对评估机构出具的估价结果提出异议。当事方的如此行为，造成了该司法鉴定评估工作的反复拖延，进而严重影响了整个司法审判的正常进度。

其次，最常见的情况是，现场勘察时相关数据的收集（如商业房地产的租金收益情况），往往从当事方那里得不到准确数据，而估价人员在对周围类似情况房地产调查时也常会受到当