嘉兴颐高数码港广场策划方案

展中的中等城市，24~40岁的人口占40%以上，而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。 3.创造市场机会发现

◎新不动产品种创造的市场机会。嘉兴市区目前的商业业态，多以中、低档次商品为主，并且嘉兴市区固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其商业特征，具体表现为：

（1）商业核心区相对已较分散，因此就本市各区域的发展需求来说商业区域的消费群人流相对分散，目前主要以“中山路”、“建国路”和“勤俭路”为主，且其他商业区域的商业繁华程度较弱；

（2）商业表现形式虽有如大润发、财富广场、国浩广场这样的三角商业中心，但大多数还是以沿街铺面居多，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；

（3）商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；

（4）商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

◎新投资方式创造的市场机会。目前嘉兴市民的投资意识很浓，就这一点来说应注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使本项目在投资理念方面有较大的提升。 ◎新生活方式创造的市场机会。嘉兴城市居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务” ，如能加强这

方面的整体配套，定能将其打造成为嘉兴市的新型物业。

◎新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约，而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。 4.地形地貌价值

◎顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带。就土地价值分析，我们的颐高数码港广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。 这里须强调一下有关颐高数码港广场的规划应注意，无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其他城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。

颐高数码港广场所处“土地混合开发地段”，在打造数码商业购物、商务办公等CBD的同时，我们也规划了其中一幢酒店式公寓、休闲、绿化和公共设施，从而使本案保持永续的活力和繁华。

◎我们的酒店式公寓管理区域。以下从两个方面阐述酒店式公寓区域的特点： 5．地理位置

①靠近嘉兴学院等多个高校文教区、五星级“富悦大酒店”及其它商贸中心等区域。

②本案邻近中环西路和中环南路这样的交通枢纽，北临运河。 6．市场环境

①周边饭店、旅馆，等级、经营情况（客源、房价等）。

②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。

③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况。 ◎品牌创新价值。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象，品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感，要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发，再进行品牌设计、产品设计。

◎分功能开发策略。分功能开发策略是建立在对于项目不同格局的特点互相协调的基础之上的最终目的是要体现持续性价值与价值的最大化。 ◎全产权商住社区。全产权物业能够树立其鲜明的个性生命形象，例如：对于产权式酒店我们可以提出“您的酒店”，令业主更有归属感和购买欲。 7.延伸价值

◎我们的规划观念应具有延伸价值，即人文关怀。无论是从项目的功能考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。我们应重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本案而言，应相当重视超前的规划观念及延伸价值。

◎“艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个

阶段：

（1）实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑； （2）艺术建筑学阶段，视建筑为“凝固的音乐”； （3）机器建筑学阶段，把建筑看作“住人的机器”； （4）空间建筑学阶段，认识到“空间是建筑的主角”；

（5）环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本案中，我们应着重要体现空间建筑学与环境建筑学的结合。

◎“主题性”环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。 ◎“后价值开发”的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。 8. 机会价值

◎类比竞争物业的优劣取舍。 ◎社会专业服务体系组合和利用。

◎金融服务，包括金融服务、物业托管、理财等等。 ◎物业经营的管理。 ◎营销策划。

七、嘉兴市目前经济形势概述

嘉兴市的GDP由1978年的 13.29亿元猛增到 2008年的 1815.3亿元，按可比价格计算，年均增长12.5%。全市人均GDP相继在1995年、2001年、2004年、2005年、2006年、2007年和2008年七年连续上了七个