嘉兴颐高数码港广场策划方案

嘉兴颐高数码港广场策划方案

概 述

嘉兴市地处长江三角洲中心区域，得天独厚的区位条件使嘉兴市成为浙江省接轨上海，积极参与长三角地区合作与交流的前沿阵地。 嘉兴市城区分为南湖区和秀洲区，其中秀洲区的规划建设目标是：立足于高起点、高品位、高标准，实行统一规划，滚动开发，力争通过8—l 0年的建设，使之成为嘉兴市区西部相对独立的城市副中心、产业的集聚地、建设成为秀洲区政治、经济、文化中心。

秀洲区整体发展值得期待，位于运河南岸的“运河商务文化中心”整体规划对于商业地产的开发提供了良好的契机。但从另一角度分析，该区域的商业地产项目开发将会出现一个前所未有的市场高峰。对于本案“嘉兴颐高数码港广场”所面对的市场挑战在一定程度上可以说要大于其市场机遇。如何在机遇和挑战共存的市场中寻求市场机会点，是未来该项目运营的关键点。 一、策划的总体思路 1.全面把握

首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙。 2.项目对接

强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美

对接。 3.创新超越

每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。 二、 项目背景 1.用地概述

本地块为嘉兴市国土资源局宗地编号为：2007—119号，出让地块编号为01—03—52—0169，土地项目名称为商办用地。该规划用地位于嘉兴市中环西路西側、新盛东路东侧，横路南侧、新桥港北側，北临运河至阳光大酒店等中山路繁华的商业大道，南至中环南路。本地块用地面积为15663.7㎡，建筑占地面积：7650㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。 2.项目规划

商业形式：1—4层裙楼为U字形纯商业用房，其中1幢为地上21层加屋顶层商务办公写字楼，地下1＋夹层，其中另一幢为地上21层加屋顶层小户型酒店式单身公寓，地下1＋夹层。 总建筑面积：74705㎡； 地下建筑：12050㎡； 地上建筑：62655㎡；

2.1其中商业建筑面积：25060㎡（1—4层），约占总建筑面积的40%。 2.2其中商务办公建筑面积：18797.5㎡（5—21层）。

2.3其中可出售单身公寓面积：18797.5㎡（5—21层）。 2.4总建筑高度为：82.8米。

2.5机动车位：752个，其中地上172个，地下580个。 2.6绿地率占25%，绿地面积约3900㎡ 3.相关部门给定的规划设计要点

嘉兴市规划局建设用地规划设计要点（略） 4.用地红线图(略）

三、企业资源分析、企业目标的界定 颐高集团效益和品牌

1. 项目销售按目标计划顺利完成。

1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。 2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功，颐高集团在全国及嘉兴在数码科技领域中确立的地位和影响力。

2.2 综合提升嘉兴颐高数码集团的品牌知名度、美誉度和扩张力。 四、核心目标——树立品牌 原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌战略的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地

产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。 品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求及全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆，最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。 五、项目开发总建议

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合通过前期招商，引进众多国内国际知名商业企业和品牌，颠覆原有的商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心打造包装。 通过超常规的推广宣传，对该项目的营销进行造势炒作，让该项目的开发成为嘉兴市的热点，以节约形式的广告宣传费用营造嘉兴市民良好的口碑。对其4层裙楼商场要设法引进境内外知名商企入驻，并适当通过灵活划分部分商场及商铺的面积来控制“总价”，推出定期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在投资商家入驻。 六、项目的SWOT分析 1. 项目优势

1.1地理位置优越，商圈人气兴旺

嘉兴颐高数码港广场位于嘉兴市规划的运河商务文化中心，东西两側有