泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告

泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告

? 住宅维修基金

? 预备费为工程不可预见费，按建安工程费的3%计。 7.4投资估算

经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。建设投资估算详见附表一。

7.5资本金及资金筹措

根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，本项目的资本金约为3000万元。项目法人前期投入资金已达到项目报建所需资金要求，详见附件5。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。

第八章 财务效益分析

8.1分析依据及说明

本财务分析根据国家现行财税体制进行。 本财务分析计算期为2.75年，其中建设期2年。

本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。 8.2营业收入 8.2.1住宅销售

项目建成后，100560平方米的住宅面积全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合的方式。销售均价按5500元/平方米计，销售进度见下表（表6-3）。

住宅销售进度（售房资金按当季度回笼50%，剩余50%在下一季度回笼）：

时间 02年 内容 4 1 建 设 期 2003年 2 3 4 1 2004年 2 3 4 销售比例（%） 25 8.2.2车位销售

25 15 15 10 10 本项目建有470个车位，全部采用预售及现售方式出售，车位平均售价10万元/个，

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销售收入当期回笼，销售进度见下表（表6－4）。

时间 02年 内容 4 1 建 设 期 2003年 2 3 4 1 2004年 2 3 4 销售比例（%） 15 15 15 15 15 15 10 以上总销售收入为60008万元，经营收入预测表见附表二。 8.3销售税金

本项目按销售收入的5%交纳营业税，并分别按应纳税额的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交纳城市建设维护费、教育费附加、堤防费、义务兵优待金、河道维护费，合计为5.5775%。

8.4营业成本

8.4.1土地拆迁补偿费用

根据协议，土地拆迁补偿费用22283万元 8.4.2建设投资

根据先前估算，建设投资18595万元。 8.4.3销售费用

代理费用与广告费用分别按销售收入的1%计，共计1200万元。 8.4.4其他费用

权属登记费用及印花税等，合计56万元。 总成本费用预测表见附表三。 8.5土地增值税

本项目属普通标准住宅，可免交土地增值税。 8.6利润 8.6.1所得税

按经营利润的33%交纳所得税。 8.6.2利润分配

按税后利润的15%计提公益金和公积金。 损益表见附表四。

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8.7财务效益分析

经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。

项目现金流量表见附表五。 8.8不确定性分析 8.8.1盈亏平衡分析

本项目的盈亏平衡价格为4750元/平方米时，项目即可保本。 8.8.2敏感性分析

当销售价格及开发成本分别变化时，对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析，结果表明，本项目的抗风险能力较好。

敏感性分析表见附表六。

第九章 结论与建议

9.1结论

本项目的建设符合该地区的改造规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。因此本项目的建设是基本可行的。

9.2建议

建议根据规划要求在单体方案设计阶段进一步优化完善设计。

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附表一 建设投资匡算表

序内 容 号 1 前期开发费： 设计、勘察、审照、 配套征询、招投标： 2 土建及设备安装： 住宅部分（含电梯）： 公建部分： 智能化配套费用： 3 街坊配套及总体工程： 4 维修基金： 5 管理费： 6 预备费： 合 计 108480 100560 7920 108480 108480 100560 108480 建筑面积(m) 35 25 10 1300 1000 30 250 51.8/38.9

2单位面积造价 (元/ m) 2总 计 (万元) 379 271 108 14189 13072 792 325 2712 490 400 425 18595 附表二 经营收入预测表 单位（万元）

项目 一．售房收入 2002年预售25% 2003年预售65% 2004年销售10% 合计 55308 13827 35950 5531 2002年 13827 计算期 2003年 35950 2004年 5531 www.m448.com大量的管理资料下载

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