当前位置:首页 > 《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》的解读
将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。为维护税收公平,堵塞税收漏洞,有必要就此问题进行明确。
地随房走,房依地建,土地和房屋不可分割,按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则,应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。这既在一定程度上提高了土地利用成本,有利于促进节约集约用地,同时,也符合下一步房地产税改革的方向。由于现行房产税计税依据为房产“原值”,为保持房、地价值计量口径的一致,计入房产原值的土地也应是“原值”,为此,规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
考虑到将地价计入房产原值后,部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性,占地面积大,可能税负增加较多,对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾,允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。关于大地小房的界定标准问题,经过实地调研部分企业,并参考了国土资源部《工业项目建设用地控制指标》(国土资发[2008]24号),最终将宗地容积率0.5(工业用地最低容积率)作为界定“大地小房”的标准。宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”,可仅将部分土地的地价计入房产原值,计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。
这里有两个概念:宗地和容积率。宗地是土地权属界址
线围成的地块,是土地登记和地籍调查的基本单位,一般情况下,一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比,是反映土地使用强度的指标。
例如,某工厂有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地价1万元,该宗土地上房屋建筑面积8000平方米,通过计算可知该宗地容积率为0.4,因此,计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
再如,某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产,其中,该宗土地面积1000平方米,地价2000万元,通过计算可知宗地容积率为5,因此,应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。 关于此项规定,还有几个需要说明的问题:
一是与财税[2008]152号文件第一条规定的关系。152号文件第一条规定,依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。但对地价应否计入房产原值以及如何计入问题,并未明确,为此,通知对此进行了明确,是152号文件第一条的补充规定。
二是划拨土地如何处理。当前有部分企业(主要是老的国有企业)的土地仍是国家划拨的,取得土地时没有支付成
本。近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估,但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。
三是将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税的关系问题。房产税与城镇土地使用税在调节目的、税种属性等方面均不相同,将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税并不矛盾。
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