08年春《房地产法》期末复习应考指南

（5）依法取得房地产开发用地的使用权； （6）依法取得建设工程规划许可证；

（7）在规定期限内按规定用途动工开发房地产。

4．对于设有抵押权的房屋如何进行拆迁补偿？

答：（1）债务人提前清偿全部债务，使房屋抵押关系消灭；

（2）抵押房屋以货币补偿方式进行拆迁补偿； （3）抵押房屋以产权调换方式进行拆迁补偿。

5.商品房现售的程序是什么？ 答：（1）签定商品房买卖书面合同；

（2）根据规定或当事人的约定，将商品房买卖合同办理公证手续；

（3）买卖双方持房地产权属证书、买卖合同和合法身份证明等文件到房地产所在地的房地产管理部门申报买卖价格，申请办理产权过户手续；

（4）双方根据规定缴纳契税、营业税、土地增值税、交易手续费等税费； （5）办理产权过户登记手续，购房人领取房地产产权证。

6．简述商品房的预售条件。

答：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％

以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）向县级以上人民政府地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

7．哪些房地产不得设定抵押？ 答：（1）权属有争议的房地产；

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 （6）依法不得抵押的其他房地产。

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8．签订房屋租赁合同的条件有哪些？ 答：（1）出租人必须是符合法律规定的人 （2）承租人必须是符合法律规定的人

（3）出租的房屋必须不属于法律规定不得出租的房屋。

9．哪些行为属于法律禁止的房地产中介服务行为？

答：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；

（2）允许他人以自已的名义从事房地产中介业务； （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； （4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； （5）法律、法规禁止的其他行为。

10．业主自治机构的特征有哪些？

答：由于业主自治机构是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有民主性、自治性、公益性的特征。具体表现在以下几方面：

（1）业主自治机构是民主性的组织，其成员在机构的地位是平等的，能够根据自己

的意见发表建议，提出看法。

（2）业主自治机构是自治性的组织，其成员是对物业享有所有权人，进行的是自我

服务、自我管理、自我协商、自我约束。

（3）业主自治机构是公益性组织，其自治的目的不是为了个别成员的利益，而是要

维护物业管理区域内的整体利益。

六、案例分析题

案例分析题（一）．1997年10月，某市甲房地产开发公司与市土地管理局签定了200亩土地使用权出让合同，地价为10万元。甲受让土地后，未经任何开发的情况下，将其所获土地使用权转让。1998年4月，甲与乙房地产开发公司签定房地产转让合同，将其所获得的200亩土地，以每亩12万元的价格转让给乙公司，合计地价款2400万元。1998年6月某市土地管理部门下达了处罚决定书，没收甲房地产公司400万元的非法收入。请回答： （1）甲与乙签订的转让合同是否有效？为什么？

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（2）某市房地产管理部门的处罚是否有效？

答：1．甲与乙签订的转让合同无效。主要法律依据：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发总投资的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

甲公司的行为属于典型的非法炒卖土地。

2．某市房地产管理部门的处罚有效。主要法律依据：违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得的，可以并处罚款。

案例分析题（二）：某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：

（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？

（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？

答：1．该合同无效。主要法律依据：我国法律规定，城市规划区内的集体所有的土地只有在被征用变为国有土地以后方可出让。

2．不合法。主要法律依据：工业用地土地使用权出让的最高年限为50年

3．首先应将该集体所有的土地依法征用，变为国有土地；然后由工厂交纳土地出让金，并经过权属登记方可取得土地使用权。

案例分析题（三）：1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。据此请回答以下问题：

（1）A工厂用地10亩是否合法?

（2）A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?

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（3）对畅达公司圈起的土地如何处理?

答：1．A工厂征地不合法。主要法律依据：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），决定中规定征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有。

2．A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为。

3．畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。

案例分析题（四）：A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。

请回答复议机关如何处理此案。

答：1．在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反《城市规划法》的行为。

2．根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。

3．由此可知，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。

案例分析题（五）：甲、乙兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢多间。该幢房屋租赁给丙居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，丙向留在当地的甲提出购买该幢房屋，甲认为，乙在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，甲与丙签订了房屋买卖合同。数日后，乙一家调回

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当地工作，提出要在租赁给丙的自家私房居住，请丙在近期搬出此屋，丙辩称，该幢房屋甲已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由甲、乙相互交涉。双方意见分歧，乙上诉法院，要求终止与丙的房屋租赁合同，归还房屋自用。丙认为为房屋应归自己所有，并要求办理产权登记手续。

问：该房屋应归谁所有?依据是什么? 答：1．该房屋应归甲和乙共有。

2．该房屋为甲、乙父母所留下的遗产，由二人共同继承。

3．本案中，甲和丙签订的合同未征求乙的意见，且房屋尚未办理产权登记。故，房屋应归甲和乙共有。乙交付的款项可要求甲如数退还，并要求其赔偿损失。

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