商业住宅小区建设项目可行性研究报告

第二章 市场需求分析

一、XX房地产市场环境

（一）XX市简况

XX是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年XX在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。XX市按区域划分为渝中、渝北、南岸、XX、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。

1997年3月，XX被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，XX成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入XX，寻求投资发展，激活了XX的经济环境，带旺了人气，为XX经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入XX，国内外驻XX机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动

XX房地产产业发展的强大动力。

此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。

综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，XX市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。

（二）XX市房地产投资与交易情况分析

据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，XX房市已保持了连续六年的高速增长，这在全国也是一个特例。

据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时的国内的房地产热在一夜之间迅速降温。此时，XX房市因发育晚于沿海地区，而没有受到降温热的多大影响。在1996年，XX用于房地产开发的投资为55亿多元，之后每年以10%以上的速度增长，到2001年，XX的房地产投资已达到196.67亿元。

与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房地产开发施工、

新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米；而2001年房地产开发施工、新开、竣工面积是3653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。

XX的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在1996年，XX房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50%左右的速度增长。1998年，XX房市实现年销售416万多平方米；到2001年的销售面积和销售额分别已达746万平方米和107.65亿元。

在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现三个转变：

1．住房建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变。

2．住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，也叫做由住房非商品化向住房商品化转变。

3．经济体制由计划经济向市场经济转变，也叫做住房资源和分配供应由行政调配向市场调节转变。

在这过程中，一个明显的特征也浮出水面，即迎来了XX的个人住房消费时代。统计显示，在1997年，XX个人的购房比重为33.34%，到2000年这一比重已提高到97.2%。个人购房比重是衡量一个城市住房商品化程度的标志，同时也是判定住房有效需求的重要指标，XX高比例的个人购房，为住宅产业的健康发展提供了有效保障。

从消费的付款方式看，在这六年间，XX房市也发生着飞速变化。

1996年时，XX个人购房贷款业务刚刚处于起跑线上，而今，商品住宅消费中的70%的比例是通过按揭方式来完成的。（详见表2-1）购房门槛的降低，正迅速使房市的预期市场变成现实市场。 表2-1 XX市主城区近三年政策型个人住房贷款发放情况统计

年度 项 目 本 年 发生数 本年 累计 本 年 发生数 本年 累计 本 年 发生数 本年 累计 贷款金额 （万元） 5635.43 7121.48 9545.50 16666.98 2559.90 19226.88 贷款 宗数 1719 2081 1885 3966 588 4554 建筑面积 (平方米) 173865.59 203377.23 252566.77 455944 79738.07 535682.07 每宗平均贷款 (万元) 3.28 3.42 5.06 4.20 4.35 4.22 每宗平均房款 (万元) 8.20 8.09 12.40 10.14 12.09 10.39 1999 2000 2001

（三）XX市房价分析

XX直辖五年以来，经济发展出奇地好，2002年1-5月份经济增长达9.6%，创五年来新高，预计全年将达到10%左右。而支持这种良好势头的原因在于投资的增长势头，其中三分之一来自房地产。XX作为一个新兴的、发展中的城市，房地产的发展势头很猛，这并不是泡沫，而是一种规范合理的规模。根据经济发展的一般规律，哪个地区的经济发展快，收入增长快，房价也增长快。目前XX的房子每平方米二三千元，拿到上海就能卖到五六千元。因此XX的房价必然上升，预计五年后能涨到五六千元每平方米。

最近两个对房地产市场的利好消息，让业界兴奋不已。1.土地出