某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识

国道等公路干线纵贯南北。项目南临长清大学路，西临凤凰路，东靠琵琶山，北依沙河，是连接长清主城区和大学城区的中间枢纽地带。20/22路公交车从项目旁边经过，加上济南市近期规划的京沪高铁西客站、长清区至济南市区的轻轨工程以及项目为业主提供的晚间直通巴士，大大提升交通便利。

教育配套优越—社区配有一座大型国际双语幼儿园，还将与知名学校签约共同建设一座九年一贯制学校，实现全面教育升级的居住品质。

独有生态景观—数公里长滨河景观公园，千余米临河大道；数万平米中心景观湖，湖光潋滟波光环抱，皇家园林景观簇拥，世界级人居风华尽纳一城。170万平方米鼎级杰作尽集国际大师建筑风骨，百余栋超大楼间距小高层、高层豪华版国际名筑，气势宏大，藏风聚气，雍容情态独领沙河无限风光。

首期概况—济南·恒大绿洲首期总建筑面积约40万平方米，全部规划为18—32层的高层建筑，共11栋26个单元，高耸入云的时尚建筑，近15000平方米的人工景观湖泊，围合优美的皇家园林景观，在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。主流80-170平米豪华精装尊邸，为客户打造流光溢彩的高尚人生。

恒大绿洲首期项目于2010年7月11日盛大开盘，秉承恒大地产“开盘必特价、特价必升值”的营销理念，开盘当日85折优惠，完美的品质和超高的性价比在济南市场上立刻掀起一股抢购热潮。开盘当日恒大绿洲首期劲销980余套，销售额突破6亿元，

成为济南楼市2010年上半年十件大事之一。 （2）鲁商*常春藤

鲁商*常春藤位于济南西部大学科技园中心区域，距离恒大绿洲项目约2.5公里、距离长清区县城约4公里，西临第七届中国国际园林花卉博览会及近1500余亩的景观湖，具有较好的的山水资源、人文资源及城市生活资源。项目占地规划1500亩，总建筑面积85万平方米，规划有小高层、高层住宅、风情步行街、商业旗舰店，配套有酒店、会所、中小学校。 （3）长兴*长兴苑

长兴苑小区位于济南市长清区龙泉街两侧，据建设中的济南高铁西客站约10公里，距济南大学城科技园约2公里，距第七届中国(济南)国际园林花卉博览会会址约4公里。位于长清新城区龙泉街两侧，交通便利。小区内设有幼儿园、小学、会所、健身广场、地下停车场、沿街商业用房、中水处理站等相关配套设施，目前为长清新城区较为大型的中档生活社区。 （4）港基?滨河华庭

港基?滨河华庭位于济南市长清区经十西路与重汽黄河路交界处西北角，总占地面积6.04万㎡，总建筑面积9.76万㎡，只有8栋精品高层、小高层，绿地率为36.5%。

综上所述，长清片区目前除恒大外还没有一家全国性大的开发商进驻该片区，在开发的楼盘中除鲁商常春藤、长兴苑在当地具有一定的规模和品牌效应，具有一定的可比性外，其它在售楼

盘均规模较小、品质一般，客户群体定位局限于本地居民。众多楼盘普遍精品意识不强，产品设计粗糙，楼距较密，房产价格成为该区域的主要竞争手段，缺乏优质优价的精品楼盘。价格集中于4300--5000元/㎡左右，产品形态中高层、小高层约占到整个市场的85%。 2、项目优劣势分析

就项目的客观地理位置、环境条件对营销操作的影响 （优势）

1、随着政府政策的倾向，本地块升值空间巨大，周边缺少精品楼盘;首期的成功发售，已经积累了相当高的美誉度和知名度； 2、交通便利，临大学城和园博园，环境较好，文化氛围较强、周边道路状况较好，从大学路右转104国道直接二环东路，进出济南市区方便、快捷；

3、控制成本投入，大规模开发，树立成本优势，恒大精品战略，使项目别具一格;

4、凭借恒大集团对相似项目的操作经验、专业特长，能保质保量的快速竣工交房; （机会）

1、整个济南房地产市场发展相对较为落后，长清属于规划的西部新城，其他大的品牌开发商尚未进入，缺少竞争环境，精品楼盘太少;

2、掌握长清项目相似楼盘的详细情况，在景观设计、配套设施、

户型设计、入市机会等方面发挥恒大所长,实施自己的精品战略，打造高品质的精典楼盘； （威胁）

长清属于规划的西部新城，属于政府积极支持的建设重点区域，随着济南房地产市场的发展，本地区必将成为投资的重点，升值潜力必将上升，因此本地区没有大的威胁。 根据T分析可以归纳出以下几点：

1．随着政府政策的倾向，本地块升值空间巨大，周边缺少精品楼盘;首期的成功发售，已经积累了相当高的美誉度和知名度； 2．项目所在地交通便利，临大学城和园博园，环境较好，文化氛围较强、周边道路状况较好，从大学路右转104国道直接二环东路，进出济南市区方便、快捷；

3．控制项目成本投入，大规模开发，树立成本优势，恒大精品战略，使项目别具一格;

4．凭借恒大集团对相似项目的操作经验、专业特长，能保质保量的快速竣工交房;

5．整个济南房地产市场发展相对较为落后，长清属于规划的西部新城，其他大的品牌开发商尚未进入，缺少竞争环境，精品楼盘太少;

6．掌握长清项目相似楼盘的详细情况，在景观设计、配套设施、户型设计、入市机会等方面发挥恒大所长,实施自己的精品战略，打造高品质的精典楼盘；