深圳龙岗区片区发展分析报告doc33()

和服务配套区。

2、碧岭—沙卜工业园区

位于坪山街道办南部，总面积约10平方公里。拟规划区总用地面积323.12公顷。规划定位为:坪山新城中心区的重要组成部分，以先进制造业和大型工业项目为先导，以高新技术产业以及配套产业为支柱的现代化工业基地。支撑产业为集成电路芯片设计、加工制造等。规划一条产业发展轴，一条中央城市走廊，两个产业圈，三个功能中心，四片产业园区。

3、金沙—沙田工业园区

位于坑梓街道办西北部，拟规划工业用地面积563.63公顷。规划定位为:龙岗区重要的工业基地之一，以先进工业为主，传统工业为辅，配套设施齐全、生活环境优美的现代化生态工业园区。主要发展装备制造业、家具和自行车传统优势产业等。规划丹梓大道产业轴，三大产业区、一个产业配套中心区、一个生活配套区。 四、三大商圈

龙岗在历史上就是著名的商埠。近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布全区,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。

按照目前龙岗的商业格局，龙岗可以分为布吉商圈、横岗商圈和以龙岗街道、龙城街道为核心的龙岗商圈。 1、布吉商圈

布吉商圈日渐也成为商家竞争的焦点。新一佳百货入驻布吉黄金地段后，在不大的范围内聚集了金鹏店、南城百货店、民润超市、华润超市等，商业竞争开始加剧。而沃尔玛在大芬开设分店,布吉商业迅速迈上了新台阶。 2、横岗商圈

随着君逸酒店、志健时代广场等横岗标志性商业物业的推出，横岗商业已经崛起。止前，在横岗街道中心地带不到两公里的范围内，聚集着两个大型购物中心、两个汽车城、两个家居装饰材料批发市场、两个眼镜城、两家四星级大酒店、一个电脑城、一条

重点商业街和近十个明星楼盘……同时，装饰材料、家具、电子、汽车、建材、农副产品等各种大型专业批发、零售市场和各种品牌专卖、连锁门店也如雨后春笋般迅猛发展。 3、龙岗商圈

龙岗商业已形成新旧商业圈更替并进，以新兴综合性商业为主导，并和各专业商业市场及街区商业有机相融的混合商业体系。主要形成了以龙平东路为主干的传统核心商圈和新兴的中心城商圈两大主要商圈。

第一商圈（核心商圈）：龙平东路——龙兴街传统商圈

以龙兴街（又称龙岗30米大街，3号地铁线总站）为凝聚核心，以龙平东路（又名龙岗老街）、深惠公路围合而成的传统商业区，也是龙岗发展得最为成熟的商圈。该商圈内有苏宁电器、国美电器、天虹商场、福临万众电子市场、人人购物广场、科迪宇手机超市、面点王、麦当劳等物业。目前，龙盈泰商业中心、柏龙、五洲风情大型购物中心的相继涌现和强势介入，该商圈辐射效应及商圈整体核心竞争力得到进一步的提升。 第二商圈（次级商圈）：中心城商圈

该商圈主要以龙翔大道和龙城大道为主轴线，以龙平西路、龙福路、吉祥路、清林路为辅的新兴商圈。该商圈集中了新亚洲花园、紫薇花园、碧湖花园、欧景城、天健郡城、花半里、东方沁园、宇宏罗马公元等中高档住宅社区，大型商业项目如新龙岗商业中心、龙岗电子世界、龙兴国际、新一佳、世贸万佳百货、好百年家居广场、东方国际茶都也伴随着住宅社区的成熟应运而生。目前，龙岗中心城已聚集了百货、超市、专业市场、购物中心等多种商业业态。 五、四大房地产片区

在与关内不断相融的过程中，龙岗楼市逐渐走向更为广泛的蓬勃发展阶段，一方面区域内新兴的热点片区如横岗、坂雪岗相继崛起，形成了市场亮点，另一方面布吉、龙岗中心城也有了新的发展动向。 1、龙岗中心城：重兵集结

2004年，和兴花园四期、煦苑、天健·郡城、花半里和东方沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。2005年，锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区内都尚未出现。

与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片

区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。

在一级市场方面，中心城土地市场也呈现出众兵密布的情况。中心区附近，九州地产、鸿荣源、鸿基地产拥有100多万平米的土地储备；西北面，招商地产、融发、天健拥有近50万平米的土地；东南面，星河地产、名居地产拥有近50万平方米的土地。目前中心城至少有200多万平方米建面的土地掌握在各大发展商手中，其中有不少是市内的品牌发展商。

2、布吉：大盘崛起，各领风骚

布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪·水山缘、翠枫豪园· 湖光山舍、华浩源·绿谷、承翰·慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里、美杜兰华庭等项目也投放市场。

在布吉新推的项目中，引入注目的有翠枫豪园· 湖光山舍、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境建设等方面都开创了布吉楼市先河。石岈岭片区的中海怡翠山居、华浩源·绿谷、承翰·慢城、锦绣河山相继推出，瞬间使石岈岭成为深圳楼市一大热点。而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也颇为引人注目。

3、横岗：豪宅横空出世

中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。

4、坂雪岗及周边区域：未来人居高尚住区

以万科四季花城、万科城、万科第五园组成的万科族三大盘在板雪岗站创造了奇迹，它们不仅使板雪岗由沧海变为桑田，而且也创造了楼市升值的奇迹，中国建筑的奇迹，四季花城从一期的均价2800元升值到现在的6000元，而第五园均价已在10000以上，第五园还成了中国建筑精神的写照，业主好评如潮，趋之如鹜。

区域内中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关内人士的好评，均价在5000元左右。

以万科城、万科第五园为龙头的坂雪岗及周边区域已受到深港人士的关注，它发展方向是深圳未来的人居高尚住区。

第四章、龙岗区片区支柱产业分析

龙岗是深圳市面积最大的一个行政区，总面积844平方公里，约占全市总面积的43％。全区建设用地214平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。

目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。 一、高新技术和先进制造业

龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。目前，全区有大小工业企业5000多家，工业增加值占全市的23％，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控交换机产量约占全国的50％，眼镜出口量占欧洲市场的70％，充电电池生产规模为全国之最。区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。

龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域，在全市高新技术产业带“9＋2”片区中，龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙—碧岭、葵涌—大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的64％和54％。近几年，龙岗区高新技术产品产值以年均77％的速度高速增长。2004年，高新技术产品产值547.2亿元，占全区工业总产值的比例达到45.3％。 二、物流产业

物流业在龙岗区国民经济中占有十分重要的地位，2004年实现增加值约60亿元。2004年，龙岗区社会消费品零售总额为120亿元，现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家，营业面积为50万平方米左右。拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地 （物流园区），以及众多大型商场配送中心。

龙岗区的物流业处于蓄势待发的态势，眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区内，物流业成了龙岗新的经济增长点。在深圳市规划的6大物流园区中，龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区，已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海内外的物流龙头项目。 三、旅游产业

龙岗是深圳市生态资源环境最优越的区域。全区依山傍海，山林面积4.3万公顷，占全市的57％，森林覆盖率53.9％，远远高于全市的43.4％。区内有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。全区海岸线长达130多公里，大小沙滩21个，其中待开发优质沙滩19个，素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全市旅游发展