07第七章 土地法和房地产法

规定允许的个别情况下，才可由农村集体经济组织以外的单位和个人担当。这与现行法禁止或限制非农集体土地使用权流转是一个问题的两个方面。

因此，从总体上来讲，集体土地使用权是静态的权利，集体土地使用权人对集体土地所有者一般具有身份上的归属性或依赖性。

(2)用途、取得与权利内容的相关性。集体土地使用权按用途划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。关于权利的分类，集体土地使用权与国有土地使用权有所不同。后者主要以权利的取得方式进行分类，在分类中土地用途并不起决定性作用；但前者从现行制度来看主要以土地用途做分类基础，不同用途的土地，其使用权采用不同方式取得，进而具有不同的权利内容。

集体土地所有者及其代表可依法通过承包、分配、投资、拨付等方式向符合法律规定的用地者提供集体土地使用权。按土地用途进行分类的各项集体土地使用权可以分别对应有不同的取得方式。如农用地使用权的取得方式为承包(因此又被称为“土地承包经营权”)，其中主要采用带有社会保障性质的与集体经济组织内部成员身份密切相关的家庭承包方式，此外也可采用招标、拍卖及公开协商等承包方式；宅基地使用权的取得方式为分配；非农经营用地使用权的取得方式为投资；非农公益用地使用权的取得方式为拨付。

(3)权利交易的受限制性。目前，国家垄断建设用地一级市场，限制非农业性集体土地使用权交易。土地管理法规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 2、集体土地使用权的确认。集体土地使用权经登记确认，分两种情况： (1)土地承包经营权。农村土地承包法规定：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书。并登记造册，确认土地承包经营权。

(2)非农用地使用权。土地管理法规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 3、集体土地使用权的终止。依据土地管理法的规定。集体土地使用权因下列情形而终止：(1)国家征用集体所有土地；(2)乡村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的；(3)用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的；(4)用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。例如，依据土地管理法第37条的规定，承包土地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。

因上列第一种情形终止集体土地使用权的，集体经济组织应将其获得的征地补偿安臵费，按照有关法律、行政法规的规定支付给原集体土地使用权人作为补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿安臵。因第二种情形终止集体土地使用权的，由农村集体经济组织对原集体土地使用权人给予适当的补偿。 土地承包经营权的终止情形及法律后果，还应依据农村土地承包法的规定确定。

(二)土地承包经营权

土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。

1、土地承包经营权的主体。土地承包经营权可由本农村集体经济组织成员

依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得。 2、土地承包经营权的取得。国家实行农村土地承包经营制度。 农村土地承包采取集体经济组织内部家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的，耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为30～50年，林地的承包期限为30—70年。特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

土地承包方案必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意。本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。

3、土地承包经营权的内容与限制。土地承包经营权人在承包期限内，承包方享有下列权利：(1)依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处臵产品。(2)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；对土地享有占有权、使用权、收益权。(3)土地承包经营权人可将其享有的土地权利转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。

土地承包经营权人不得擅自改变权利取得时确定的农业土地用途，不得擅自将农用地转变为非农用地。农、林、牧、渔业用地之间用途的转变，依有关法律规定，并不得违反承包合同的约定。

4、土地承包经营权收回、调整与保护。承包期内，发包方一般不得收回承包地。

承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

承包期内，承包方全家迁人设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不变回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。 承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。 承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。 承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。 承包期内，发包方一般不得调整承包地。 承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。 (三)宅基地使用权

宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地使用权。

l、宅基地使用权的主体。农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得宅基地使用权。

2、宅基地使用权的取得。农村村民申请住宅用地，应经依法审批。经依法审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。

3、宅基地使用权的内容与限制。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。 (四)非农经营用地使用权

非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。

l、非农经营用地使用权的主体。农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。农村集体经济组织可通过以符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用由该企业享有。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。 非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。其应依法申请取得或者继受取得国有土地使用权。

2、非农经营用地使用权的取得。申请取得非农经营用地使用权，应经依法审批。土地使用权作价金额参照国家建设征用集体土地的标准确定。

3、非农经营用地使用权的内容与限制。非农经营用地使用权人对土地享有占有权、使用权，其收益权按照有关公司法、合伙企业法的规定或依约定处臵。 非农经营用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的腙外。因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。破产，兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。 非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押。设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安臵费时给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依担保法规定处臵。 四、建设用地管理 (一)概念

建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。

l、建设用地的分类。我国将建设用地分为国家建设用地和乡村建设用地。 国家建设用地是指国家为进行各种经济、文化、国防建设以及兴办各种社会公益事业进行建设所需要占用的土地。目前对国家建设用地的范围做扩大化解释，一些虽非国家投资，也不具有公益性的建设项目，如城市房地产开发，适用国家建设用地制度。国家建设用地的来源包括三方面：其一，征用农民集体所有土地；其二，使用国有荒山、荒地；其三，收回他人享有使用权的国有土地。 乡村建设用地是指农村集体经济组织兴办企业、公益事业或农民建设住宅所

需占用的农村集体土地。

2、我国建设用地管理制度的特点： 第一，对国家建设用地和乡村建设用地实行严格的用地审批制度，特别控制非农建设占用农用地。 第二，严格限制占用集体土地进行非农建设。我国集体非农建设用地使用权尚不能自由流转，因此这类用地使用权人的身份条件需符合法律的特殊规定。依据土地管理法的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准和乡村公共设施和公益事业建设经依法批准可使用农民集体所有土地。 (二)国家建设用地

1、国家建设征地的批准权限。国家建设征用农民集体土地，应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收下列土地由国务院批准：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(3)其他土地超过70公顷的。

征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

2、国家建设征地的程序。国家征收土地，先依照法定程序经有审批权的人民政府审批。再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安臵方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内。持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。

3、征地补偿安臵标准。征收土地的，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地，用地者需支付、缴纳下列费用：

(1)土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的6～10倍。 (2)安臵补助费。按照需要安臵的农业人口数计算。需要安臵的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位人均耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口的安臵补助费，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。但是每公顷被征收耕地的安臵补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

(3)新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

(4)被征收土地上的附着物和青苗补助费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。

安臵补助费可以增加，但是，土地补偿费和安臵补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

4、征地补偿安臵费的归属或支付对象。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。安臵补助费必须专款专用，一般来说，由谁负责安臵即向谁支付安臵补助费。 (三)乡村建设用地

I、乡村建设用地的审批权限。乡村建设用地的审批权限为：

(1)乡村兴办企业需要使用土地的，应当持有关批准文件，向县级以上地方