案例汇编

在购房按揭贷款法律关系中，购房合同、贷款合同和按揭合同互相交织，三种法律关系互相依存。按揭人、购房人和借款人“三位一体”，是按揭法律关系最显著的特征之一，相关法律关系的确立均以按揭人之利益为核心、以按揭人完成购房行为为目的。

银行与发展商之间存在复杂的法律关系，是我国现阶段商品房按揭模式的突出特点。发展商参加按揭合同并作为当事人，是按揭合同异于一般房地产抵押合同的又一特征——其帮助按揭合同履行的责任以及相应的担保责任在一般房地产抵押合同中实不多见。

以上两起案件基本法律关系相同，判决结果迥异，焦点问题就是如何认识发展商与银行在按揭合同中的关系。目前存在两种不同的观点：一种观点认为两者是连带保证法律关系，发展商是保证人，银行是被保证人，发展商对购房人的债务承担连带保证责任，如购房人逾期不归还银行贷款，银行可依约定向发展商追索；一种观点认为发展商与银行之间存在的回购权利义务关系是银行与购房人的房屋抵押法律关系的延伸，是因银行依法处分抵押物所产生的民事权利义务关系，如购房人逾期未还款，银行依法处分抵押房产，发展商向银行承诺无条件回购该房产，款项优先清偿银行贷款，购房人作为抵押人，在按揭贷款合同中对此约定予以书面确认。这实际上是当事人就如何处分抵押物而事前达成的书面协议。相应的，关于回购请求权也存在不同观点：一种观点认为是有期限的回购，另一种观点认为回购义务应持续到购房人还清所有贷款本息，即使发展商获得该房屋产权证，也不能免除其回购义务（银行显然更倾向于后者）。

两份判决书均对回购条款的性质（实质上是为按揭贷款提供的一种担保）予以承认，但对以何种方式承担担保责任却采取了不同的处理方式。究其实质，是同一贷款既有保证担保又有物的担保时应如何处理的问题，司法实践中常称为“人保”和“物保”的并存或者“双重担保”的问题。从银行角度来看，“双重担保”较“单一担保”更为安全，但根据《担保法》及其司法解释的规定，同一贷款既有保证担保又有物的担保的，银行只能就物的担保以外的贷款要求保证人承担保证责任；只有第三人为该贷款提供物的担

保时，银行才可以任意选择保证人或者物的担保人承担担保责任并向其主张权利。根据这一规定，案例二中法院的判决结果似乎更为合法合理。

因此，由于法律明确规定了保证人有权主张减轻或免除其保证责任的情形，如果银行对回购约定设定和适用不当，可能既达不到减少风险的目的，又加大了信贷资金的风险，适得其反。案例（二）中，银行设定的格式条款恰是在法律上对自己不利的条款，如当事人因回购发生争议，极可能使银行在合同中的优势地位转变为在行使相关权利时的被动地位。可以说，回购请求权约定是一把“双刃剑”，它实际上迫使银行在法的规定和“私的自治”之间主动进行抉择——重点从一厢情愿的“风险锁定”转向对法的深入研究和严格遵守上。

【经验和启示】

（一）回购条款是否属于无效条款，或者属于显失公正条款（亦即是否可变更、可撤销）。案例（一）中，广西公司的上诉理由之一，是A银行格式合同中的回购条款“不符合商品价值规律”，该条款是A银行利用优势地位使其签订的显失公平的条款，属无效条款，不具有法律约束力。准确界定“商品价值规律”似乎并不困难，但两级法院显然都从“意思自治”的角度确认了回购约定条款的合法性，从而否认了“显失公平”的主张；案例（二）中，被告广东公司认为回购问题与本案无关，需另案或者私下解决，故请求法院依法判决，其事实上否认了回购条款和回购请求权的效力。再看法院的判决，与其说认定回购与本案无关，毋宁说是否定了C银行主张的回购请求权，从而大大压缩了C银行希望在处理抵押物之前即可以较低成本获得主债权清偿的空间，这显然应当引起银行的高度重视。

值得注意的是，案例（一）中，二审法院对广西公司主张回购请求权条款无效不予支持的理由是“广西公司未在合同签订之日起一年内申请变更或撤销回购条款”。换句话说，如果发展商在法定期间内以“显失公平”为由向法院提出变更或撤销回购约定的

申请，案件可能变得复杂起来，银行可能被迫承担回购条款无效的风险，约定的回购请求权将不会产生实质效果。

（二）银行与发展商通常会约定“抵押权人处理抵押物时”，抵押权人有权行使回购请求权，回购人有义务回购抵押物。问题是当事人和法院如何理解“抵押权人处理抵押物时”这一概念（一种观点认为“抵押权人处理抵押物”应包括从确认债权到处置抵押物受偿的全过程，一种观点认为仅指担保物的实际处分的过程）。严格来讲，案件审理阶段（即所谓“债权的确认”阶段）与抵押物的处理阶段并不完全相同，如果回购条款不成立，则问题相对简单；如果回购条款成立，银行可否在起诉阶段即“债权的确认”阶段就有权向发展商主张回购请求权？对该问题的讨论并非没有意义——案例（一）中法院认定回购条款“意思表示明确，从文字表述方面亦没有歧义”，故回购约定有效。但如果法院否定银行对“抵押权人处理抵押物”这个概念的理解，显然对银行不利。因此，回购请求权条款似乎已成为银行保障资金安全的“障碍”，而非优势。

z 单位集资建房贷款纠纷案

【案例简介】

原告起诉至法院称其已入住的单位集资建房被该案第一被告冒用，冒用人与银行签订《个人住房抵押借款合同》，并以该房产办理了抵押，请求判令第一被告与银行签订的《个人住房借款抵押合同》无效。本案涉及借款抵押合同的真实性问题。因该涉案房产系单位集资建房，依照内部规定，参加单位集资建房的借款人应提供的材料包括：借款职工的个人住房借款申请书、借款人及其他有权处分人身份证明、建房单位与个人签订的集资建房合同、有权处分人同意所建住房作为借款抵押物的承诺书、借款人缴付首期集资建房款凭证。在银行提交法院的证据中，包括有单位出具的《申请书》、《职工身份证明》、《职工集资建房合同》、《房屋确认书》、《首付款证明》等。原告对材料的真实性均予以否认，称是第一被告盗用单位公章后报送的。法院支持原告诉讼请求。

【案例评析】

该案暴露的个人住房贷款业务中的风险隐患问题：真实性问题，即贷款所依赖的房屋交易、借款人的真实收入、借款人的真实首付、借款人是否为真实的买房人。

【经验和启示】

应加强个人住房贷款真实性的调查： 一是严格实行贷前面谈制度，通过贷前面谈核实交易真实性、借款人真实性，即贷款所依赖的房屋是否存在、贷款人是否真实的买受人、抵押人对抵押物是否享有处分权等；二是实行资信审查制度，通过资信审查核查借款人的资产负债情况，特别是核查借款人收入的真实性，评估其还款现金流量，借款人的偿债能力的真实性；三是引入独立中介对以上两点出具评估报告供银行决策参考，建立三方监督制约机制。

z 银行解除抵押借款合同纠纷案

【案例简介】

2001年1月18日，曾某、A公司与B行签订了一份《个人住房按揭（抵押）借款合同》，曾某向B行借款人民币150000元，按月等额还款，期限为2001年3月8日至2015年12月30日，年利率5.58％。曾某以其贷款所购商品房为上述借款提供抵押担保；同时，A公司为此提供连带责任保证担保。

上述合同签定后，B行按合同约定履行了出借义务，但自2005年10月起，曾某不按时还款，截至2006年4月20日，尚欠本金115225.93元及利息3364.48元。B行提起诉讼，要求法院解除《个人住房按揭（抵押）借款合同》，曾某返还贷款本息，A公司承担连带清偿责任，并主张对抵押物的优先受偿权。一审法院认为B行与曾某、A公司签订的合同约定双方不得擅自变更和解除合同，如变更即应通过协商。《合同法》第