案例汇编

律规定的实质要件。抵押合同签名的真实性是合同成立生效的基础，否则，将因为不符合《合同法》关于双方意思表示一致的规定，使合同归于无效。

（二）公证的效力从法律角度来讲不具有最终性。公证不是合同生效的必备要件，经过公证的合同也不具有最终的司法效力。在实际操作中，商业银行为了保证合同签名的真实有效，对各类业务合同进行公证，很多业务人员认为经过公证的合同已经消除合同无效的法律风险。但根据法律相关规定，公证与合同效力没有必然的联系，公证往往只对合同当事人签名是否属实进行证明，并不对合同内容的合法性进行实质审查。即使公证书认定合同双方当事签名属实，在司法实践中，公证仍存在不被法院认可的情形。利害关系人可以对公证的内容提出异议，签名是否真实最终受制于司法签定结论。

（三）表见代理的认定没有明确的法律标准，导致这一主张在司法实践中难以得到法院支持。在本案中，许多应由抵押人而为的行为实际上是由借款人所为，甲银行考虑抵押人和借款人的关系疏忽了对借款人是否拥有代理权的审查。结合本案的实际情况，抵押人是借款人父母，借款人乙某还持有抵押人的身份证，同时持有抵押人的房产证，并配合银行办理房产抵押登记。在此种情况下，抵押人声称不知其房产被抵押登记有违常理，但由于甲银行没有证据证明抵押人知道房产抵押的事实，法院没有从表见代理的角度认定抵押行为有效。

【经验和启示】

本案中，借款人通过虚假签名的方式向银行虚构了抵押担保的事实，未按合同约定按时供款，是明显的欺诈行为，已经涉嫌构成刑法规定的“骗取金融机构贷款罪”。甲银行可借助刑事途径查找借款人乙某的下落，为追回贷款创造条件。本案抵押合同虽经公证，但被法院认定无效，即使取得房地产他项权证，仍不能对抵押房产享有优先受偿权，使担保债权沦为普通债权，从中可以得到如下启示：

（一）商业银行在与客户签定各类业务合同时，要做到当面核实身份、当面签署，对于授权他人代签的，需审查合同当事人的授权文件，确保合同对方签名的真实性，不能以公证取代自身应履行的职责，从而切实保障银行债权。

（二）我国的公证制度还有待进一步完善。公证法虽然改变了公证处的性质，使其从代表国家履行职责的行政单位变成了不具有盈利性的中介机构，即独立的事业法人，但由于其不具有盈利性并与司法行政机构保持有千丝万缕的联系，使因公证失真遭受损失的相关单位和个人通过诉讼途径追究公证处民事责任困难重重。而且，由于要求公证处承担公证失真民事责任的艰巨性，使公证处履行公证职责缺乏约束，对公证的内容审查不严。这不利于保障相关权益人的合法利益，不利于维护市场交易安全，也不利用公证制度的健康发展。

z 银行主张房产抵押贷款合同回购请求权案

【案例简介】

（一）A银行诉许某、广西公司商铺按揭贷款纠纷案

2001年12月，A银行与客户许某签订借款合同，双方约定A银行向许某提供贷款20万元，用于购买该市某大厦首层B商铺，期限10年；如许某未按时归还贷款本息，即构成违约，A银行可视许某的违约情况宣布贷款提前到期并要求其立即归还到期应付款项、依法处分抵押物以清偿贷款本息、依法要求保证人承担连带责任。同日，A银行、许某、广西某房产公司（B商铺发展商，下称“广西公司”）签订抵押合同。三方约定：许某以B商铺作抵押为上述借款提供担保；抵押权人除可以折价、变卖、拍卖方式处理抵押物外，还可以请求回购的方式处分抵押物：A银行处理抵押物时，广西公司（回购义务人）同意以抵押物原“购置价格”回购抵押物，价款优先清偿抵押人所欠的债务。在释义条款中，回购请求权被约定为“是抵押权人单方面享有的一项选择权，回购人承

诺，如抵押权人请求回购，无论届时抵押物价值是否变化，将以约定回购价格购买抵押物”。2002年4月，A银行与许某办结抵押登记手续后，依约放款。

后许某违约，A银行诉诸法院。一审法院审理认为：借款合同和抵押合同主体合格，意思表示真实，内容不违反法律规定，均为有效合同。对A银行要求许某还本付息的请求予以支持。鉴于抵押合同中有“回购请求权”的约定，A银行要求广西公司按合同约定的购置价格回购抵押物的诉讼请求合法合理，法院予以支持。遂判决许某还本付息、A银行有权从拍卖或变卖抵押物B 商铺价款中优先受偿、处理抵押物时广西公司应以购置价格回购抵押物。

广西公司提起上诉，理由是：抵押合同要求该公司以抵押物购置价格回购抵押物的约定不符合商品价值规律，该条款根本就是A银行利用其优势地位而使广西公司不得不签订的显失公平的条款，属于无效条款，不具有法律约束力；即使回购请求权条款有效，广西公司只有在A银行处理抵押物时方履行回购义务，而本案尚处于A银行与许某之间的债权确认阶段，未到处理抵押物阶段，A银行此时请求广西公司履行回购义务没有依据。

二审法院审理认为：该回购请求权条款实质上是广西公司为许某向A银行申请按揭贷款而以回购方式提供的担保，是为了保证债权而设定的；该回购条款是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，故应为有效条款；该条款意思表示明确，文字表述方面亦没有歧义，即合同签订时广西公司即可预见其作为回购人应承担的法律后果。同时，“显失公平”的合同属于可变更或可撤销合同，广西公司在合同签订之日起一年内没有申请变更或撤销，故其主张回购条款无效的理由不能成立。由于回购请求权条款实质上是广西公司提供的担保，该法律关系从属于按揭贷款法律关系，法律法规亦未规定回购担保享有先诉

抗辩权，故A银行请求回购人广西公司回购抵押物并无不当，遂判决驳回广西公司上诉、维持原判。

（二）C银行诉唐某、广东公司住房按揭贷款纠纷案

2001年4月，C银行与客户唐某、广东某置业股份公司（发展商，下称“广东公司”）签订个人住房担保贷款合同，由C银行向唐某提供按揭贷款38.7万元，期限20年，用于购买某商品房，唐某以该房屋作抵押。三方约定，如借款人拖欠或断供按揭款项，C银行有权依约定向广东公司主张回购，广东公司应履行回购义务，实现C银行的债权。抵押登记办妥后，C银行依约放款。

五个月后，唐某违约，C银行将唐某与广东公司诉至法院，请求法院判令被告唐某偿还本金利息，并判令广东公司依约定履行回购义务。唐某对起诉事实予以确认，但辩称已要求广东公司回购而广东公司未予答复；广东公司表示愿意承担补充担保责任，但回购问题与本案无关，需要另案或私下解决。

一审法院审理认为：三方签订的担保贷款合同是当事人的真实意思表示，具有法律效力；唐某使用贷款后未按合同约定还款，应承担违约责任，原告C银行的请求应予支持；原告对抵押的房屋依法享有权利；广东公司作为保证人，对被告唐某的债务应依约定承担连带清偿责任，但由于涉案房屋已设定抵押，广东公司应当对物的担保以外的债权承担责任；唐某关于已要求广东公司回购的抗辩理由不能对抗原告，其与广东公司的回购关系应当另循途径解决。遂依法判决：唐某归还原告C银行贷款本息；C银行对涉案的商品房享有抵押权；C银行对被告唐某抵押的房屋行使权利后不足实现债权时，广东公司对未实现的债权承担连带清偿责任。一审判决后，各方均未上诉。

【案例评析】