案例汇编

如果出卖人无法退回款项，银行能否向买受人主张权利？最高院的《解释》和省高院的《指导意见》均未明确，出卖人返还购房贷款本息是代买受人返还，还是因买受人不再享有按揭房屋权利而将其还贷义务直接转移给出卖人。第一种理解不能免除借款人的还贷义务；第二种理解，则意味着承担返还贷款义务的主体，变更为房屋出卖人，买受人作为借款人的还款义务被免除了。

银行倾向第一种理解，因为根据《合同法》关于合同解除后当事人有权要求恢复原状的规定，以及合同相对性原则，贷款合同中银行与买受人作为债权债务主体地位不变。另外，贷款合同解除后，银行对房屋仍享有抵押权，但出卖人对房屋的所有权处于不稳定状态，根据《担保法》司法解释第67条，出卖人可以向银行支付或者提存抵押物的适当金额，以消灭抵押权，使其所有权处于稳定状态。因此，出卖人向银行返还款项的行为，可以理解为代偿行为，该代偿行为不能免除买受人的还款义务，银行仍有权向买受人主张权利。

【经验和启示】

（一）法定的贷款合同解除权与当事人解除权特别约定的冲突。虽然银行《住房抵押贷款合同》一般都特别约定贷款合同的履行不受买卖合同影响，但当合同条款与法律法规强制性规定冲突时，借款人依据法定的解除权要求法院判令解除合同时，该条特别约定可能得不到法院认可。

（二）选择有实力的房地产开发商开展合作，避免因上述纠纷向房地产开发商主张权利时，房地产开发商因没有承担能力，造成银行损失。选择开发商时，应严格考察、评估该公司的资质、该公司及其关联公司的房产项目是否曾出现质量问题、合作项目出现面积差异或其他违约事项的可能性、房产项目是否存在烂尾及经营停滞等直接影响房产贬值等因素。

z 银行诉张某等26人预售商品房抵押欺诈贷款案

【案例简介】

张某等26人因向××房地产公司购买预售商品房，于1998年7月9日与某银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，××房地产公司为张某等人提供担保，对借款本息和从属费用承担连带清偿责任，并办理了所购房屋的抵押登记。某银行于1998年7月24日向张某等26人发放贷款。张某等26人从1999年3月开始拖欠还款。某银行遂起诉张某等26人以及××房地产公司。张某称她并没有与××房地产公司签订《房地产预售契约》，契约上的签名系××房地产公司伪造，她不是真正的购房者，不具有订立《抵押贷款合同》的主体资格，某银行与××房地产公司恶意串通，损害其利益，表现在某银行贷款前未对其认真调查,贷款时未对其证件认真审查。××房地产公司称贷款合同的实际履行人和担保人均是该公司。法院审理查明，××房地产公司为取得银行贷款，以被告张某等26人的名义申请购房，张某在《个人按揭贷款申请表》上签名,并按××房地产公司要求提供相关证件。张某等人用××房地产公司提供的首期供楼存款开立了还款账户，账户存折由××房地产公司保管。张某等人作为抵押人(借款方)，××房地产公司作为担保人与某银行签订贷款合同。后××房地产公司和张某等人签订无具体签约和退房时间的《退出供房合约》，约定张某等人退出供房，由××房地产公司以张某等人的名义继续履行与某银行的按揭贷款合同。

张某与××房地产公司之间不具有房屋买卖的真实意思表示，真正目的是××房地产公司为取得某银行的贷款，××房地产公司也未向张某交付房屋。二者虚构购房事实与某银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，是欺诈行为。因此《楼宇按揭抵押贷款合同》无效。造成合同无效的主要责任在于××房地产公司，张某明知其事实，仍然参与欺骗，应对其过错承担相应的民事责任。因此，法院判决《楼宇按揭抵押贷款合同》无效，×

×房地产公司偿还所欠贷款本息，张某等人对××房地产公司不能清偿部分承担连带清偿责任。

【案例评析】

企业骗取银行资金得逞的主要原因：一是贷前调查不够深入，不够准确。贷款材料没有如实反映借款人的真实情况，没有掌握贷款的真实用途；二是贷时审查不严。该案一共26人以相似方法办理贷款，虚假贷款材料的数量较多，贷时审核流于形式，仅凭简单的贷前调查即通过了审批；三是贷后检查不力。放款后没有及时跟踪检查，使贷款欺诈行为被掩盖很长时间。

【经验和启示】

（一）此类假按揭贷款主要特征是按揭借款人众多，在办理按揭贷款时，房地产公司（诈骗主体）的工作人员往往直接参与按揭贷款的全过程。银行人员往往只有按揭借款人的授权委托书和身份证复印件等资料，但并没有与其面对面接触，所以容易上当。

（二）假按揭导致抵押合同无效，银行失去了对房地产的优先受偿权，严重危及银行的贷款安全。

这是一起典型的房地产企业利用虚假材料骗取银行资金的案例。银行应当认真贯彻贷款的贷前调查,贷时审查,贷后检查的三查制度，防范风险，积极做好贷款全过程的风险防范工作，并应按照内部规定，对有关责任人进行责任追究和处罚。

z 公证失真造成银行抵押权落空案

【案例简介】

2004年初，甲银行向借款人乙发放了一笔“押旧买新”个人住房贷款，即乙某用其父母名下的房产作为抵押，向甲银行贷款购买新商品。借款合同和抵押合同均办理具有强制执行效力的公证。乙某从2006年9月21日起停止还贷并下落不明，甲银行于2007年6月向借款人和抵押人提起诉讼，要求乙某偿还贷款本金余额及利息，并对抵押房产主张优先受偿权。

在庭审中，乙某未提出答辩意见及证据。抵押人声称借款抵押合同中抵押人的签名非本人的真实签名，自己也从未同意或授权借款人把抵押房产拿到甲银行办理贷款担保，未签署过公证书，甲银行提供的房产他项权证没有合法依据，抵押人不应承担借款的担保责任。法院审理认为：甲银行和乙某签订的《个人住房借款合同》没有违反国家法律及行政法规的规定，是有效合同。针对抵押人提出的抵押合同上的签名非本人真实签名的抗辩，遂进行笔迹鉴定。司法签定中心出具的《司法签定书》结论为抵押合同中抵押人的签名和抵押人的签名样本不是同一书写。甲银行不同意该签定结论，但未能提供充分的证据，故法院对该签定结论予以采纳，抵押人的抗辩有理，法院予以支持。甲银行要求对抵押人的房产行使抵押权没有依据，法院不予支持，判决乙某在本判决生效起10日偿还贷款本金及利息，驳回甲银行其他的诉讼请求。

【案例评析】

（一）抵押合同无效将导致抵押权不能成立，抵押权人不能对抵押房产享有优先受偿权。本案中，虽然甲银行取得了房地产他项权证，但由于取得该证的基础合同——抵押合同被认定为无效合同，导致抵押合同引申出来的所有权利因缺乏法定和合同约定的依据而无效。从法院审理结果可以看出，我国法律对物权中最重要的权利——所有权的保护具有优先性。当担保物权和所有权发生冲突时，不管抵押权人是善意或是恶意，也不管抵押权人是否已经取得法律形式要件上的抵押权，都不能对抗抵押人对该物享有的所有权。因此，一项权利是否完整，不仅应具有法律规定的形式要件，还应具有符合法