杭州下沙德胜商业综合楼社区型商业中心项目策划报告2007-76DOC

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项目分析篇

一、现状分析

1、基础数据

? 项目名称：下沙松合德胜综合楼项目（暂名）； ? 用地规模：总占地面积14654㎡(22.0亩)； ? 用地性质：集体建设用地； ? 容 积 率：≤3.0；

? 建筑密度：≤40%，绿地率≥20%； ? 总建筑面积：≤43962 ㎡；

2、项目区位

下沙新城中心区规划示意图

本案所处区位是下沙新城中心区规划板块，位居德胜路与幸福路交汇西南角，正好在下沙新城中心区的中轴线——幸福路边上。周边规划有大型高尚居住区及中小学校等。未来项目3公里范围内规划人口达15万人。从项目区位看，未来是一块商业旺地，但近期的地块热度由项目周边的开发建设力度和市场需求决定。

3、规划现况

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方 位 区域 现状 ? 东面主要有新溢苑、中小企业、高沙社区、中沙社区，下沙新城，人口较为集中，传统商业基本成熟； 路； 区域 规划 ? 道路规划： 幸福路、新业北路、星河北? 区块规划：体育馆、新元村安置区、下沙行政中心，大型居住区（其中下沙街道农转居多层公寓，铭和苑经济使用房正在建设中），建业大厦、新城广场、元成江城大厦、下沙文化用品市场、东方篮领公寓、松合综合大厦、下沙村安置区、上沙村安置区、学校。 ? 道路规划：九沙大道、地铁1号线、学源路、学林路正在修建中； ? 区块规划：松合安置区、建成下沙新城中心区核心区、行政规划区、商业区。 目标 范围 项目 ? 道路主要为乡镇道路，主要有文教东面 路、机场路、下沙村商业街，下沙新城区主要是城市干道； ? 商业主要集中在文教路、机场路、下沙村商业街等。 ? 南面有松合安置社区、中小企业、下沙社区、中沙社区、农田等，人口相项目 对集中； ? 主要商业网点有农副产品市场、蔬果批发市场。 ? 西面主要有中沙社区、头格社区、九堡、近江物流工业园、杭州恒大陶瓷项目 建材市场、杭州机床城等，人口分散； ? 主要商业网点有月雅桥石材市场、下沙石材市场。 西面 ? 道路主要为乡镇道路； 南面 ? 道路主要为乡镇道路； 1.5 公里 2公里 ? 道路规划：聚首路、月雅路； ? 区块规划：八堡安置区、头格安置区、学校、住宅区（目前是军用地）。 3公里 ? 北面有湾南社区、新元社区、松合居民居住区、农田，乔司农场、部分中小企业等，人口居住较分散； 项目 ? 道路主要为乡村道路，德胜快速路已北面 开通，环城高速； ? 松元路上沿街商业较为集中，湾南农贸市场，北面形成一点一线，点线交融的商业现状。 未来规划9万人的大型社区 3公里

说明：项目地块的当前目标范围，从道路、基础设施、居住安置、地铁交通、教

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育配套等方面来看，均处在规划状态中；1.5公里核心区市政配套、居住人群明显不足，小工厂占主要份额；居住氛围及商业氛围不足。随着周边学校配套、交通等进一步改善、周边大型社区的建设，从长期发展来看，项目未来无疑具有巨大的升值前景。这对客户（公寓消费者及商家）有极大吸引力。

4、交通环境

项目周边主要有两条大交通动脉，一是幸福路，一是德胜快速路；

幸福路目前是下沙街道重要的南北干道，是双向4车道，未来规划幸福路是双向6车道，是下沙新城中心区的中心轴线；为拉动城区南北人流起重要作用。

德胜快速路是双向八车道，属于城市东西主干道，是拉动城市东西人流的交通要道；

松合安置社区、南面学源路延伸段将逐步开通，再次拉动东西人流；

目前仅有382路公交线路终点设在松合安置社区，主要拉动下沙街道与白扬街道人流；

距离项目附近1公里处交通规划建成地铁1号线，预计将于2010年建成通车。 分析：

项目周边大交通环境佳，为区域居民出行及商家物流、购物消费便捷等提供了保障。但随着人居指数上升，公共交通工具明显乏力，目前项目周边主要以私家车、自行车、出租车、徙步等为主要交通出行方式。

5、商圈环境

项目地处下沙老商业圈边缘板块，周边1公里范围内几乎没有商业网点及上规模的居民社区；距离项目2公里的综合农贸市场主要担负老商圈板块的商业消费功能，人气相对较旺，周边传统街铺零星分布，整体经营业态较为单一，目前主要经营饮食店、小超市等业态。

区域目前医疗、教育配套、金融服务、餐饮娱乐、休闲场所等明显缺乏。 从商圈人流来看，人流主要集中在综合农贸市场周边，本案周边主要以车流为主。

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